万达集团.商业地产运作模式c东原_九舍会.pdfVIP

房地产智库.com 万达商业地产的八点心得及运作模式 1891 项目是公司首次尝试商业地产，以后会有更多的商业地产项目，这是一个非常好的信号， 也说明公司非常有远见。个人愚见，从理论上当可开发的有效土地越来越少时，商业地产就成了开 发商必争的一块蛋糕，而开发商所拥有的商业项目的比重和质量是衡量企业是否可持续发展的重要 因素。所以与其以后争个头破血流，倒不如提早进入这一领域。由于我之前在万达工作，在这里把 王健林的讲话及自己的感受加以整理，把万达的商业地产经验和运作模式与大家分享和交流，尤其 对于商业地产不太熟悉的同事，可通过这篇文章对商业地产有初步的了解。 “什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地 产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入 为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不 上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了 5 万多平方米的二层底商，建完后全部出售了， 这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目 的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。”——王健林 这是王健林对商业地产的定义，说的透一点，商业地产的本质是开发商建设的购物中心只租不 售，自己经营管理，也就是说开发商是自己所开发项目的最大业主，或者把商业地产理解成购物中 心会更恰当。这同房地产有本质的区别，房地产开发，拿地、规划、施工、销售……一次性获得收 益，但商业地产前期投入很大，要靠后期的租金、商家的销售返点作为利润来源。 另外，商业地产的发展有三个前提条件：1、人均收入水平。在国外，人均 GDP3000-4000 美元 时，购物中心才能迅速发展。中国现在只有部分一线城市达到这个水平，部分地区满足这一条件， 但长期看收入水平总是要上升的，未来购物中心发展也会随收入水平的上涨越来越繁荣。2、租户需 求。近几年，尤其 WTO 以后，全球前百强零售业有近 90%进入中国，都看到了巨大的市场，可以说 需求巨大，唯一欠缺的是最后一点，房地产信托基金。3、房地产信托基金。从全世界范围来看，目 前国外投资商业地产的回报率是 4—6%；在中国由于是新兴市场，收益略高，能达到 8—9%。如果 10 年期贷款，每年利息 8%，那么就不可能做这个产业。全世界购物中心发展比较好的国家，无一例 外地，都是使用房地产信托基金。只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保 险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住购物中心的发展。所以，凡是解决 了信托基金的国家，购物中心才能呈现前所未有的发展态势。比如在英国，虽然其它产业很平稳， 但十年来购物中心的发展却如火如荼，现在开业 1400 多家，在建 200多家，占据了整个英国基本建 设近一半的投资。 下面谈一些商业地产的体会、心得（引号部分是王健林的讲话，其余是我的体会）： 1、解决资金 “商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有 2—3%的 企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于 1%。商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行 业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就 是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的， 即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金 平台。万达在这方面有最深刻的教训。我们在 2001 年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯