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一、扣除区分要求 1.企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本。 2.开发产品计税成本又须分为已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本进行核算。（办法第11条） 二、扣除总体框架： 1.企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。（办法第12条） 2.开发产品计税成本的扣除时间： （1）已销开发产品计税成本准予当期按规定扣除。 （2）未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 * 三、具体扣除规定 （一）关于期间费用和税金的扣除 办法第9条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 由于企业毛利额=销售收入－销售成本；应纳税所得额＝利润总额（假设不需调整）＝销售收入－销售成本－销售税金－期间费用 而要想将毛利额变成所得额，只有在扣除“相应的税金及其费用”后才能实现。因此，在计算应纳税所得额时，与销售未完工产品相匹配的税金、附加及相关费用也应予以扣除。 * （二）有关期间费用具体扣除的规定： 1.关于设备维修基金的扣除： 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 （办法第16条） 2.关于维修费用的扣除： 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。（办法第15条） * 3.关于担保金的扣除： 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡预定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。（办法第19条） 4.关于销售佣金的扣除： 境内佣金的扣除： （财税【2009】29号） 按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。超过部分，不得扣除。 境外佣金的扣除： 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。（办法第20条） * 5.关于应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用的处理： 可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。（办法第32条） 注：预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。 6.借款费用的扣除： （1）一般扣除规定 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 （办法第21条） 注：符合资本化条件的利息支出，应计入有关资产的成本，并依照规定扣除；符合财务费用性质的借款费用，在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除；与企业有关联关系的单位和自然人借款的利息支出，按照税法和财税【2008】121号文件规定执行。 * （2）关于企业集团统一借款，利息的扣除： 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。（办法第21条） 注：合理分摊的利息费用支出，同样受财税【2008】121号文件规定的限制。 7.关于资产损失的扣除： 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。（办法第22条） 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。（办法第23条） * 四、计税成本的核算： （一）计税成本的概念： 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。（办法第25条） 注：计税成本并非是会计核算的开发成本，而是按照税收规定进行核算和计量的成本，它与会计核算的“开发成本”是相对应的概念。 开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。 计税成本与开发成本的最大区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。两者从金额上讲，一般来说，后者大于前者。从所得税角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不