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{营销策划}某某数码城全 程营销策划方案 “创世纪·数码城”全程营销策划方案 目录 第一部分：前言 第二部分：项目概况 第三部分：市场分析 第四部分：项目定位 第五部分：营销推广策略 1. 销售招商策略 2. 价格策略 3. 广告策略 第六部分：经营管理初步设想 第一部分、前言 “沅有芷兮澧有兰”，善卷尝施德，屈子曾行吟。 美丽柳城，潇湘常德，一颗耀眼的城市明珠，正在沅江江畔冉冉升起， 其经济发展的无穷潜力也正在吸引着八方商贾的眼光和投资，从广宇商务 楼的崛起到平和商业的震撼登场；从步步高超市的飞速扩张到家润多的宾 客盈门再到春天百货的开张；还有 “金钻广场”的步行街商圈生活和 “金 色晓岛”的岛居生活……等等一切，似乎都在昭示着这样一个存在，常 德——这个全域范围内的三线城市，正挟风雷之势，在智慧的操控中稳健 而理性的发展，它势必成为在湖湘大地与长、株、潭争辉的另一颗夺目明 珠。 纵观常德楼市，虽然说给人的表象是风光无限，但细察之下，却发现 大家基本都处在同一个概念和水平之中，并没有一个通过市场层面的操作 来展现常德楼市时尚性、国际化走向的引领性意义的概念楼盘的出现。如 商务建筑（投资中最具保值性的地产项目）方面，当大型商务旗舰店、商 务MALL 遍地开花时，常德却依然在传统的开发、投资模式中愈行愈远。随 着市民生活质量的提高，商务竞争的激烈演进，常德现在亟需一种能引领 常德商务开发、投资模式的概念性、纯商务建筑，将常德地产开发的整体 行业水平推进到一个新的高度。而在这个概念的领域，适合、引领市民在 科技前沿消费的现代潮流购物场所，比如数码城（非传统的电脑城）就成 了一个浮出水面的市场空白。 策划方案体现的最终结果，就是为了去繁就简，去伪存真，绕开障碍， 直击要害。因此，本方案其实最需要解决的两个问题就是： 一、找准创世纪数码城的目标消费群体，针对该群体，展开集束广告 攻势； 二、坚决走差异化道路，在项目规划、销售后期店铺经营等方面，创 造自己的特色并保持旺沛人气，树立长久品牌。 第二部分、项目概况 一、 项目所在地：项目位于常德市人民中路与高山街交汇处，原常德市吉 春医药大楼。 二、 位置描述：项目北靠武陵区人民政府，西邻市邮电局、新华书店，南 邻市中心百货大楼，该区为常德市市中心、商业氛围十分浓厚，日人流量 达十万人次。 三、 项目主要以商业功能为主导，总建筑面积为 1.8 万平方米，由两栋 6 层商业大楼组合而成，A 栋建筑面积 1.2 万平米,B栋建筑面积 6 千平米,整 体建筑为框架结构。整体规划以新颖、时尚为导向，现代化为目标。 四、 商业特征：本区域是常德市商业的黄金地段，步行街的延续，人流的 集中地。 五、 项目沿革：创世纪数码城是常德金城房地产综合开发有限公司投资开 发的项目。金城房产是 1996 年成立的。 第三部分、市场分析 一、 常德市商务物业市场分析 市场现状： 1 、 商业面积 常德目前共有商务楼建筑面积—— ，以目前常德城市人口总 数——万计，人均占有商务楼面积为—— ，在湘西北处于领先水平。 但是，与省会长沙相比，仅仅为长沙的 60% 。考虑到常德对于整个湘 北乃至湖南湖北市场的影响，这还具有较大的发展潜力。 2 、 商圈饱和度 常德地处湘西北腹地的地理位置决定了她的商业辐射力。常德 的商品市场经过多年的发展，逐渐形成了以武陵广场为中心的商业布 局，对整个常德乃至湘西北产生巨大的商业影响。 在目前的常德城区，主要的商业活动围绕武陵广场商业区、火车 站附近市场、汽车南站市场、汽车北站市场、甘露寺市场五大商圈展 开，这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的 80% 。五大商圈 的比较如下： 商圈 人流量 年销售额 市场定位 目标市场 饱和度 中高档商品 城区居民 武陵广场 10 万