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房地产管理房地产行业税收筹划讲义 房地产业土地增值税讲义提纲 第一章 基础部分 一、房地产行业的主要流程及涉及的税种 （一）房地产行业的主要流程 （二）房地产行业涉及的主要税种 二、房地产税制中存在的问题 第二章 土地增值税 一、开征土地增值税的意义（略） 二、土地增值税的征税范围和纳税人 （一）土地增值税的征税范围 1 、土地增值税征税范围的界定（三个标准） 2 、稽查过程中对若干具体问题的界定（10 类） （二）土地增值税的纳税义务人 三、土地增值额的计算 （一）房地产转让收入的确定 （二）土地增值税扣除项目金额的计算 1 、土地增值税扣除项目的相关法律规定 2 、土地增值税扣除项目在实践操作中的具体含义 第三章 会计核算 一、土地增值税扣除项目中地价的核算 二、土地增值税扣除项目中房地产开发成本的核算 三、土地增值税扣除项目中房地产开发费用的核算 第四章 稽查过程中需要注意的几种特殊问题 一、是否允许加计扣除 20%的四种类型 二、土地增值税的计税单位如何辩析 三、对纳税人成片、分期开发如何扣除与土地相关成本的问题 四、土地增值税的税率确定和计算土地增值税（简略） 五、土地增值税的计算步骤与方法（举例） 第五章 土地增值税的优惠政策 一、《条例》规定的减、免税内容 1 ．《条例》规定的免征土地增值税的内容 2 ．《细则》对《条例》免征土地增值税内容的补充规定 3 ．在税务稽查过程中对减、免税的注意问题 二、以房地产进行投资、联营的优惠政策 三、合作建房自用的优惠政策 四、企业兼并转让房地产的优惠政策 五、房地产交换的优惠政策 六、1994 年 1 月 1 日前签订开发及转让合同的房地产优惠政策 七、国税发[2006]187 号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知》中有关土地增值税的优惠政策 第六章 土地增值税中有关房地产的评估 一、《条例》与《细则》中对土地增值税中有关房地产评估的具体规定 二、为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估的价值？ （一）在土地增值税计税中采用房地产评估价值的原因 （二）在土地增值税的征管过程中采用房地产评估的作用 第七章 土地增值税计税依据的检查及相关部门的配合 一、土地增值税计税依据的核定 （一）税务机关对土地转让收入的检查要点 （二）税务机关对扣除项目金额是否真实的检查要点 1 ．地价的审核 2 ．房地产开发费用的审核 3 ．房地产开发费用的审核 4 ．与房地产转让相关税金的审核 5 ．加计扣除20%的扣除项目的审核 （三）应纳税额计算正确与否的审核 （四）减、免税申请是否符合减免条件的审核 二、检查过程中与相关部门之间的配合 第八章 检查实例举例 第九章 筹划实例举例 第十章 相关土地增值税政 第一章：基础部分 第一节：房地产行业的主要流程及涉及的税种 一、房地产行业的主要流程 投资开发房地产，包括计划发展部门立项、规划部门规划、国土部门土地出让或由 企业转让、房管部门管拆迁、房屋交易过户发证、建设部门开工许可、审核资质等等一 些监管部门监管整个房地产业的各环节经济行为，各部门都有相关批准文书。而企业在 上述基础上的开发流程自然就形成以下几个阶段： 1 、前期准备阶段 前期准备阶段的工作主要有项目的立项审批和规划审批，进行设计施工、市场规划、 土地出让或转让等。本阶段的关键是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设 用地的国有土地使用权。在房地产开发的整个流程中，土地的取得是最重要的。目前房 地产开发商取得土地主要是通过土地出让方式（经济适用房除外）。出让是指