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农村房屋买卖合同的效力认定 发布日期：2013-08-01 作者：胡天涛律师 案情 2007 年 7 月 25 日，睢志刚与毛瑞琴、毛永亮在中间人睢根上的说合下， 签订了房屋买卖协议，将位于 xx 市中岳办事处新店村的一处房产卖予毛瑞琴、 毛永亮。土地使用证上是睢志刚之父睢天庆的名字，当时双方约定价格为 25500 元，协议签订后双方款证交清。随后睢志刚即从该房屋内将东西搬走，毛永亮、 毛瑞琴即搬入该房屋居住至今。睢志刚一直在郑州居住。2007 年 7 月 17 日，睢 志刚的父母睢天庆与耿姣以睢志刚、毛永亮、毛瑞琴不经自己同意，擅自出卖自 己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，将三人诉至xx 市人民法院，请求法 院确认三被告所订立的买卖房屋协议无效。 　　裁判 　xx 市人民法院认为，被告睢志刚在与被告毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议 时，其身份特定，为两原告之子。且原告也曾给他人说过要卖房子，又有说合人 睢根上从中说合，睢志刚又持睢天庆的土地使用证，因此，毛瑞琴、毛永亮有理 由相信睢志刚有代理权，而且对此认为是善意且无过失。睢志刚以睢天庆的名义 与毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议的行为，构成表见代理。在该协议签订后， 原告曾回到该房屋将其物品搬走，即知道了睢志刚以其名义签订房屋买卖协议而 不作否认表示，原告以自己的行为承认了被告睢志刚的代理行为，因此，被告睢 志刚代订合同的行为应为有效。原告请求确认合同无效，本院不予支持。依照《中 华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告睢 天庆、耿姣的诉讼请求。 　　一审判决后，睢天庆、耿姣不服，向 xx 市中级人民法院提起上诉。 　　郑州中院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明，被上 诉人毛瑞琴、毛永亮庭审时向法庭提交了登封市新店村居委会 2007 年 6 月 15 日 出具的证明一份，以证明双方之间房屋买卖关系存在的事实，同时证明二被上诉 人居住的十年期间对房屋进行了几次翻修改造;二上诉人耿姣、睢天庆及被上诉 人睢志刚已经于 1998 年将其户口迁出，地已收回，不再具有该村集体经济组织 成员身份，同时二被上诉人还向法院提交了 1998 年 12 月 5 日被上诉人毛永亮与 袁志红签订的房屋买卖协议一份，以证明其房屋已经卖给他人。上诉人耿姣、睢 天庆对以上证据不予认可，认为居委会证明内容不实，房屋买卖协议是虚假的。 　　xx 中院审理后认为，原审法院适用简易程序审理本案，经过庭前多次调解， 被上诉人毛瑞琴、毛永亮也向法庭提交了调解申请，根据最高人民法院关于民事 调解工作的相关规定，法院调解期间不计入审理期限;且上诉人耿姣、睢天庆也 无证据证明原审法院审理的时间可能影响案件的正确判决。故上诉人耿姣、睢天 庆上诉称原审法院程序违法，应当撤销原判，发回重审的请求，理由不能成立， 本院不予支持。1997 年 7 月 25 日，被上诉人毛瑞琴、毛永亮与被上诉人睢志刚 签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且被上诉人毛瑞琴、毛永亮已经履行 了支付房款的义务，并收到了上诉人耿姣、睢天庆的土地使用证，应属有效协议。 二上诉人上诉称，被上诉人睢志刚隐瞒实情，擅自出售其房屋，所得欠款自己挥 霍，违法处分自己的宅基地和房产，事后上诉人未予追认，应当认定买卖协议无 效的请求，因被上诉人睢志刚系上诉人耿姣、睢天庆之子，经过中间人说合将房 屋卖给了属于同一农村集体经济组织的二被上诉人，不违背相关法律规定，且签 订协议后又将该房屋土地使用证交给了被上诉人毛瑞琴、毛永亮。二被上诉人在 该买卖过程中属于善意无过失，有理由相信被上诉人睢志刚具有代理权。协议签 订后，二上诉人将该房屋内的东西搬走，并于 1998 年将其户口从该集体经济组 织内迁出，系以自己的行为对被上诉人睢志刚代理行为的承认。故原审法院认定 被上诉人睢志刚的行为构成表见代理并无不当;上诉人耿姣、睢天庆的该上诉请 求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人耿姣、睢天庆的上诉请求均不能 成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 　　评析 　　本案是一起农村房屋买卖纠纷，农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转 让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，本律师认为，农村宅基地使用 权有以下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家 和集体所有，而用