房企系列分析报告（1）：旭辉集团，重仓一二线，财务杠杆稳定.pdfVIP

Table_BaseI nfo Table_Tit le 2020 年09 月15 日 固定收益主题报告 旭辉集团深度报告：重仓一二线，财务杠杆稳定 证券研究报告 一篇报告看懂一家房企系列 （1） ■公司总览。1）历史沿革。旭辉控股集团1992 年起步厦门，2000 年总 Tabl e_Report 部迁至上海，2006 年全国化拓展，2012 年上市，2019 年全口径销售金 相关报告 额 2006 亿元，排名前15 。2 ）公司治理。公司实际控制人为林中、林 伟、林峰先生，截至2019 年末合计控制公司股权52.86% 。管理架构上， 推行 “总部大平台+ 区域小集团+项目集群”三级架构，总部负责投资、 财务等管控，业务放权到区域。3）业务概览。公司以房地产开发为核 心主业，2020H1 物业销售、物业管理及项目管理相关业务、租金收入 各占营业收入的92.5%、6.5%、1.0%。 ■历史报表视角下的信用资质分析。1）资产可持续性较强。①存货方 面，公司重仓二线城市，聚焦长三角城市圈，且城市分布较分散。2017 年以前公司拿地较激进，2018 年以来拿地节奏放缓，2020H1 拿地强度 为45% 。②固定资产和投资性房地产方面，公司商业地产主要布局于 上海、成都等核心一二线城市，租金收入持续增长。2 ）公司广义负债 可持续性相对较强，但部分指标仍需优化。①债务结构方面，公司融 资以银行贷款为主，有息负债抵质押率相对适中，短债占比较低，短 期偿债压力较小。②偿债能力方面，公司2020H1 现金短债比、净负债 率、剔预资产负债率分别为2.35 倍、63%、76% ，其中剔预资产负债率 高于70%监管要求，但后续压降难度不大。③表外不确定性方面，公 司合作开发项目较多，少数股东权益、其他应收/应付款、对外担保规 模相对较大，存在一定的表外不确定性，需对公司主要项目合作方和 非并表项目进行密切关注。 ■未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续性较强。①拿 地方面，公司今年明显加强了一二线高能级城市和核心城市圈的布局 力度，拿地集中度相比2019 年小幅上升，1-8 月拿地强度47% ，略高 于监管40%观察指标。②资产出售方面，合计出售18 亿港元香港物业。 ③销售方面，8 月份累计销售金额增速首度转正，前8 月完成全年销售 目标的55.8%。④回款率方面，今年上半年超过95% ，处于历史较高水 平。2 ）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-8 月美元债、供应链 ABS 和公司债累计获得净融资76.9 亿元，比去年同期多增5.3 亿元，同 时发行利率回落、久期拉长；3）公司治理可持续：公司多元化业务包 括物业管理、长租公寓和自持商业等，其中物业管理版块发展较好， 旗下永升生活服务（01995HK）于2018 年上市。 ■风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。