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锦绣花园推广策划方案 烂尾背景辉煌销售 ——万兆家园“叠彩人家”营销策划方案例 ????兵法云：“谋定以后动”，在日趋发展成熟楼市销售中，楼盘要想卖得好，前期营销策划就必需做到位，专业房地产营销策划企业在销售过程中关键性显得越来越关键。现在，上海很多发展商开始打破“自产自销”开发陈规，引进专业营销企业，全程参与项目标地块评定、计划顾问、营销企划到销售实施整个开发过程。上海万兆地产开发万兆家园首期“叠彩人家”，就是由含有多年房产营销专业经验上海安瑞担任全程代理取得销售成功范例，叠彩人家在６个月内销售５００００平方米业绩让行业刮目相看，在万兆带动下，很多发展商卖楼盘时候，全部采取了请专业机构前期介入营销企划，全程代理运作模式。????由万兆策划叠彩人家，思绪清楚：其在消除市场消费延迟、排除市场竞品竞争、建立用户购置信任、发明产品需求强度方面全部有独到之处。请看本期万兆家园“叠彩人家”营销策划方案例。????????１市场背景????★上海市大背景????以市场容量为标志，上海房地产市场已经成为全国乃至全世界最大房地产市场，上海房地产市场多年来大背景趋好，上海房市开始转暖。????１．土地一级市场供给回落，供求关系趋于平衡????２０００年，在新土地法实施背景下，上海市府继续对土地供给实施严格控制，较为有效地抑制了一级市场，２０００年一季度土地出让面积１８８万平方米，较去年同期降低６％。其中，内销商品房出让面积较去年同期降低４９％，外销商品房较去年同期降低７６％。从预售情况来看，商品房同意预售面积呈显著下降趋势，而和此对应已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，供求比从１９９７年４．２６１降为２０００年１．０７１；从销售来看，需求增幅超出供给增幅，供求之比由１９９７年１．６５１降至２０００年１．０７１。尤其是商品住宅销售，１９９９年首次出现当年销售量和当年完工量基础持平态势。????２．市场需求增加较快????新建商品房增加快速，由１９９５年５６７．６６万平方米销售面积增加到１９９９年１３２８．６７万平方米。２０００年一季度同意预售面积近２８万平方米，比去年同期增加３４％，其中内销房面积２６７４７００平方米，比去年同期增加４８％。显著放大投放量使市场竞争空前猛烈，迫使各家楼盘全部要加大广告投入，以争取市场份额。????３．内销商品房保持良好销售势头，但展现量增价跌状态????今年一季度内销房同意销售面积３０２．３万平方米，同期已登记内销房销售面积２３０．８万平方米，比１９９８年同期增加１２６％，增幅一倍有余。内销房同意预售面积和实际预售面积之比由去年同期１．３６１深入降到１．１９１。今年前６个月商品房预售面积４９０万平方米，销售面积５４６万平方米，成交金额１９９．３６亿元，分别比去年同期增加６４％、８４％和６１％，不过平均价格却下跌了。????４．个人购房成为住宅市场主力军????１９９５年，个人购房仅占３４％，１９９９年达成８１．１７％，?外销商品房销售中属于个人购置５８３套，占６８．７％，预售中属个人购置２２７９０套，占预售总额９５．９％，内销商品房销售中属个人购置２２７７２套，占９１．３９％，预售中属个人购置２０８６２套，占预售总额９６．９％。????伴伴随进入ＷＴＯ临近，境内外大型房地产企业和部分传统财团纷纷看好上海房地产市场，一旦时机成熟，上海房地产市场新增多个超级大开发商将并不为奇。????????２竞争情况????★区域内竞争????１．１９９７年以来，七宝地域商品房上市量很小，尤其品牌项目除城市花园推陈出新之外几乎无量，而东方花园、广海花园等项目对一期叠彩人家尚不组成威胁。????２．在区域内，用户拿来做比较，最频繁肯定是万科城市花园。能做到这一点恰恰又是项目可能成功所在。项目在塑造产品同时能够利用价格落差胜出，可谓“产品让人心动，价格让人行动”。????３．东兰兴城是区域内现有最大竞争对手。叠彩人家所处区域是七宝地域除七莘路沿线外另一集中开发地域，该区域在配套、交通等方面也较为成熟，同时在和市中心距离方面有绝对优势。在产品规模、建筑计划和价格定位上对项目会产生直接竞争。????★区域间竞争????１．因为叠彩人家市场定位和莘庄、梅陇等弟兄区域个案性质更趋靠近，所以区域外竞争也更为猛烈。这类竞争对于叠彩人家区域性用户影响不大，但对于地缘性用户却会形成较大分流。????２．区域间竞争关键发生在同一价格带上，综观整个项目所处区域，现在对于七宝地域威胁比较大区域有两个：一是顾戴路西段，现在均价在２７００元～３５００元，关键有新时代花园和东苑半岛花园；二是莘庄南面春申城，这两个区域现在生活配套设施较为缺乏，但因为土地供给量大，已经形成板块联动效应，前景看好，而且现在价