《酒店地产开发流程》.docxVIP

A酒店项目工程建设流程 实施酒店项目工程建设条件 确定洒店的建设地点、投资额度、建筑规模，在洒店项目市场计划书的基 础上进行周密的可行性研究。 根据经济预测和市场调查预测来确定项目的规模和实施方案。调查内容包 括：洒店周围的资源及公用设施情况，项目建洒店条件和选址方案，关丁 环境保护、城市规划、防震防洪防空等要求和应采取的措施，项目经济效 益和社会效益评估。 主要是对目标市场进行调研，多方试验投资定位的正确性，根据目标市场 来确定洒店投资的规模与额度。计算投入和产出之比，建造装修、改造投 入要与洒店项目自身还本付息的能力相适应，制订出切实可行的固定资产 投资历计划。 酒店项的建筑规划与设计准则 洒店项目的功能设计准则 洒店项目应有准确的市场定位，任何功能设计都应以方便客人使用和满 足客人需求为基点，具有快捷、高效的性能。 洒店的功能设计要以洒店的预期档次标准为依据，以经济效益为目标， 体现效益设计准确则。 洒店项目设计应现生态设计准则，包括洒店的环境生态设计，洒店内部 环境生态设计和洒店与环境之间的生态沟通等，都难节能减排，合理降耗， 使洒店走上可持续发展的轨道。 洒店项目设计应体现美学和文化设计的准则， 使洒店建筑的外观设计成为 可传承的文化精品，洒店的内装饰设计应运用色彩、符号、小品、寓意等 形式适度体现民族文化底蕴。 洒店项目的功能布局准则 洒店规划指标中所规定的洒店建筑除了要满足一般建筑物的各项通用规 范和标准外，还必须满足洒店所特有的功能要求。洒店建筑的一般规划指 标包括征地面积，总用地面积、总建筑面积、建筑占地面积、容积率、建 筑密度和绿地率等项目。洒店建筑特有的功能布局指标包括公共区域、客 房区域、餐饮区、会议区、娱乐区等配套设施建筑面积和工程设备区域、 行政后勤区域等服务部门设计面积等。 洒店项目的功能布局还应满足高层建筑的洒店功能分区要求，这些区域包 括地下室、裙楼层公共区域、客房层、顶层公共面积和顶层预备用房等。 洒店项目的流线设计准则 洒店项目的流线设计主要指三大流线，即客人流线、服务流线和物资进出流 线。 客人流线：客人流线包括住宿客人和宴会客人流线。 在客人流线的设计上， 要充分考虑客人的安全、隐私、方便和快捷的需要。其中，垂直交通即客 用电梯的设计要满足至少平均100间客房配备一部的硬性的要求，如果有条 件，最好能达到平均70间客房配备一部电梯(国家标准)的指标，以使洒 店运营高峰期的客流量在短时间内进行分流。设计宴会客人流线时，最好 设计单独的垂直交通系统，尽量不与大堂的客用电梯共用，保证洒店在接 待大型团体或宴会时能够及时疏导客流，同时不影响其他客人正常使用电 梯。 服务流线：服务流线包括有形流线和无形流线。有形流线，是指洒店为客 人提供服务时所占用的通道和必经的路线；无形流线，是指信息系统流线。 信息系统流线是服务流线中一个最重要的组成部分，是洒店从操作系统到 反馈系统再到执行系统的信息枢纽和预处理中心，在洒店经营管理中发挥 着不可替代的作用。在服务流线的设计上，要注意尽可能不与客人流线相 交义。虽然在洒店的实际工作中，服务流线和客人流线完全不交义几乎是 不可能的，但一个好的设计本身就是减少路线重叠和交义的设计。服务流 线中垂直交通设计必须独立设计，很多洒店没有专用员工通道或电梯，这 种做法是极不可取的。 物资进出流线：主要指洒店所采购经营用品入店流线和垃圾活运出店流 线。这个流线不能与客人流线有任何交义。通常，洒店的这部分业务操作 都在地下室解决，设计有专供车辆进出的车道、卸货平■台、垃圾储存问(包 括干垃圾房和带有温度控制的湿垃圾房)等设施。 酒店项目的工程建设组织管理 洒店应成立专门的管理机构来进行工程组织管理。 工程组织管理的内容包括确定 项目的组织形式、资金管理、贷款办理、工程承包、物资供应、人员调配、土地 调整、工程监理、监测评估和竣工验收等。 洒店项目的建筑设计和施工单位的选择 洒店项目的建筑设计和施工单位的选择应采取招投标的方式进行。 准备阶段：准备阶段的主要工作包括成立招标组织和编制招标文件等。洒 店项目设计计划任务书的主要内容为：项目概况、项目设计要求和原则、 建筑地址和总平■面、项目建筑的具体内容、环境要求和项目进度等。 招标阶段；根据国家对工程建设施工投标的管理办法，凡持有工商营业执 照和资格证书的勘测设计单位、建筑安装企业、工程承包公司、城市建设 综合开发公司等均可参加洒店项目投标。建设工程的招投标不受地区部门 的限制。工程项目主管部门和当地政府对外区、外部门的中标单位应当一 视同仁。 投标阶段：投标企业应在规定的时间内报送标书。标书内容：方案综合说 明书、设计内容及图纸、建设工期、主要技术要求和施工组织方案、投标 估算和经济分析、设计进度和收费标准等。 开标评标阶