中国城镇化与房地产价格关系实证研究.docVIP

摘 要 城市化是经济增长和人类文明发展的助推器，已成为世界历史发展的一个不可逆转的趋势，它表现为人口向城市的集中、城市数量的增加、规模的扩大以及城市现代化水平的提高，是社会经济结构发生根本性变革并获得巨大发展空间的体现。本文首先通过我国城镇化以及房地产市场的发展历程的回顾，接着采用全国的时间序列数据建立EBA模型、误差修正模型，36个大中城市的面板数据建立固定效应模型，多角度地探讨了我国城镇化和商品住宅价格之间的关系，最后本文对城镇化以及房地产市场的协调发展提出了建议。 关键词：城镇化；房地产价格；EBA模型 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 引言 1 1. 城镇化的含义和测度 1 1.1城市化的内涵 1 1.2城市化水平测度 1 1.3我国城市化进程的现状分析 2 2. 房地产价格的含义和测度 2 2.1房地产价格的概念和构成 2 2.2影响房地产价格的主要因素 3 2.2.1经济因素 3 2.2.2 社会因素 3 3理论模型介绍 4 3.1 EBA模型 4 3.2误差修正模型 4 3.3面板数据模型 5 4. 我国城镇化水平与商品住宅价格关系实证研究 5 4.1变量选择及数据说明 5 4.2 基于EBA模型的相关分析 6 4.3 基于误差修正模型的实证分析 7 4.4 基于面板数据的实证分析 8 5 主要结论与对策建议 9 5.1主要结论 9 5.2 对城镇化与房地产市场协调发展的建议 9 参考文献 10 PAGE 8 引言 我国的城镇化率从改革开放初期1978年的17.92%发展到2009年末的46.6%。与此同时，我国房地产市场从1998年实施住房制度改革以来,全国住宅销售面积平均每年增长21%,并在1998年当年首次突破1亿平方米,随后快速增长,2009年全国住宅销售面积突破9.3亿平方米。改革开放三十年来，我国城镇化和房地产市场发展的速度都是非常快的。 城镇化的核心是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。城镇化的本质特征主要体现在三个方面：一是农村人口在空间上的转换；二是非农产业向城镇聚集；三是农业劳动力向非农业劳动力转移。农村人口在空间上的转换就产生了大量的住宅需求，推动着房地产市场的迅速发展。 1. 城镇化的含义和测度 1.1城市化的内涵 城市化是当今世界上重要的社会、经济现象之一。由于各个学科对城市化的理解不一,迄今为止,关于城市化的概念还没有一个完整统一的解释。在城市化各种各样的定义中有一种较为主要的提法是：人口向城市集中的过程即为城市化。城市化水平的测度涉及到城市化的内涵。此后城市化就逐步成为城市问题研究的重要内容综上所述，城市化是一个社会、经济、文化等多种因素综合发展的过程，有着丰富而深刻的内涵。 1.2城市化水平测度 城市化水平测度方法主要有以下几个方法： (1)人口比重法 测度方法有许多种，其中，最简明最常用的方法是城镇人口法，即用城市人口占总人口的百分比来测度，这一方法不但形式上简明实用，而且在内容上体现出城市化的深刻内涵。 (2)城市用地法 根据城市化含义中“城市化过程是变农村地域为城镇地域的过程”，采用土地利用的指标，从土地性质和地域范围来反映城市化水平。因此，土地利用指标法的测度方法是：统计一定时期内非城市用地转变为城市用地的比率。用这一指标来衡量城市化水平难度也很大，但随着遥感技术的普及，这一指标的使用前景十分广阔。 (3)复合指标法 许多学者指出，城市化的内涵十分丰富，涉及人口、经济、社会等方方面面，用人口这一单一指标或其他单方面的指标来衡量，具有一定的片面性，应该从城市化的内涵出发，建立一组指标体系，进行综合分析，才能全面准确地反映城市化水平。 1.3我国城市化进程的现状分析 在工业革命之后，中国的城市化之所以长期处于落后的状况，是因为 一个半世纪以来，中国城市发展的进程走的是一条十分曲折，时而又不断反复的艰难道路.。主要从三个阶段进行分析： （1）中国城市化进程的第一个阶段 近代史之前的中国城市化，因为它对中国今天城市化的发展不具有现代化意义上的启示作用，因此本文不予涉及。自1840年鸦片战争以来至1949年中华人民共和国成立的这100年内，我们可以把它看作是具有近、现代意义上的中国城市化进程的第一个阶段。它的发展呈现出这样一些特点： 城市化的发展十分不平衡。东南部城市化进程较快，而中西部地区则远不如。 （2）中国城市化进程的第二个阶段 这个时期大约是1949年~1980年左右，这30年间，中国的城市化道路走得非常艰难，某种意义上来说，是处在一种“反城市化”的状态。例如：对农村与城市在户口的管