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密云老年公寓项目商业计划书 1 引言： 《人口老龄化》顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越 高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60 岁以上的人口数占总人口数 的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全 国 1%人口抽样数据显示，我国 65 岁以上人口达到 10055 万人，占总人口数的 7.7%。我国已成为人口老龄化国家。 新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。 因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社 会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主 要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有 托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据 老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老 居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90 年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、 大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高 以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。 2 索引： 第一部分：基本情况 一、内容概要 二、公司概况 第二部分：老年养老模式国内外现状及发展趋势 一、 现状 1、 国内养老模式现状 2、 国外养老模式现状 二、养老模式发展趋势 第三部分：项目市场背景与市场情况分析 一、项目提出依据 （一）政策依据 （二）政治保障 二、项目市场背景 （一）我国已步入老龄化社会阶段 （二）老年公寓面对的社会现状及特点 （三）老年公寓市场需求不断增长 三、项目宏观市场情况分析 （一）老年公寓发展趋势 （二）老年公寓市场目标客户需求分析 四、北京地区老年公寓市场分析 第四部分：项目规划 一、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件 二、项目规划设计要求及特征 三、环境规划设计应遵循 四、配套设施考虑 第五部分：项目投资成本核算 第六部分：项目投资方案 第七部分：项目投资经济分析 第八部分、项目风险分析 第九部分、风险规避与控制 第十部分：总结 （附件一：疗养院建筑设计规范标准 附件二：老年公寓税收及补贴性政策文件） 3 第一部分：基本情况 一、内容概要： 1、本计划书为中外建投资控股有限公司拟定在北京市密云县投资兴办老年公寓 项目而编制。 2、本计划书涉及时间为： 3、本计划书涉及的目标是：公司在北京市密云县投资兴办老年公寓，预计投资 占地规模为500-1000 亩，建筑面积拟定为 60-1000 万平方米。 二、公司概况 中外建投资控股有限公司 4 第二部分：老年养老模式国内外现状及发展趋势 一、现状 （一）国内养老模式现状分析 家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭 养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种 兼顾家庭和社会的养老模式。 1、家庭养老 中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防 老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他 们生活在家庭中，感到“熟悉”和“ 自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑， 家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。 但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争 加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭 难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421 型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出 现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。 2.、机构养老