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商业街商业策划书 ×广场“步行街”商业策划书 前 言 ××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣 工后，商业建筑面积将达2 万平方米，拥有大小店面房120 个，成为集购物、休 闲、办公为一体的综合商业街区。目前，wenmi.net 一期商街刚刚开市，店铺出 租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的 65 家店铺中，目前出租率仅为 52.3 ％，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商 户中有7 家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、 出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。 因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业 价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造 一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何 突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析 1 ××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一 步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿 出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据 考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 (一) 、商街设计“先天不足” 1 、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星 级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能 给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简 易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2 、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值， 又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口 的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、 盲人通道等。 3 、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功 能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均 2 应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购 物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园 商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街 的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚 至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计 店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。 4 、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此 要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。 (二) 、商街策划“后天失调” 1 、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商 街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是 “××街”(很好) ，后来又定位于“×××”（很好，只是推广很费力) ，如今准 备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰) 。由于没 有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首 先解决好，其它问题也就难以解决了。 2 、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还 需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样 3 的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电 话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，×× 广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 3 、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理 公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场