吴江市奥林清华2号地块市场分析.pdf

奥林清华2号地块 吴江市城市概况 地理位置 吴江位于大上海经济圈内，其发展潜力巨大； 吴江市位于苏、浙、沪三省一市的交接的中 心，东距上海95公里，西距湖州55公里，南 距杭州125公里，北距苏州30公里。目前上 海、苏州的经济发展正在向外围扩散，故目 前吴江经的济发展也显示出明显的提升趋 势。作为吴江市中心的松陵镇，近几年的城 市综合发展更是得以快速的增长。 行政分区 松陵镇作为城市的中心城区。 吴江行政分区可以主要分为四大版块： 松陵镇是吴江的政治中心。 盛泽镇是吴江的经济重镇。 汾湖开发区是吴江对外的门户重镇。 震泽镇是吴江的城市副中心。 城市人口 住宅市场的需求量=人口/消费力/消费欲望 户籍人 外来人 吴江市本地常住人口已达７８万。人口 年份 口 口 增长稳定，外来人口也迅速增长，也是 2000 77.18 9.6 房地产发展的重要因素之一 。目前吴江 2001 77.03 9.98 市场住宅购房客源呈现需求量逐年饱和 2002 76.94 18.04 的趋势，对于未来吴江住宅市场需求拉 2003 77.22 30.92 动的新生力量并没有及时出现。目前吴 江城区的人口增长主要是以外来人口为 2004 77.75 35.32 主，但一般外来人口的定居习惯，需经 2005 78.31 39.26 过5—8年的成长酝酿期。 ALEX观点：外来人口近期将不会成为购房的主力客源。 交通状况 各乡镇到吴江市区的距离更近了！ 公路交通： 苏震桃高速公路、沪苏浙高速公路、227省道（张家港－杭州）南 北纵贯 吴江全境。从吴江通过高速公路到上海只需45分钟，到杭 州只需60分 钟，到苏州只需15分钟。 ALEX观点：公路交通的大力发展必将给吴江市区的房地 产市场带来强大的促进作用，乡镇的高阶层居民也会将购 房目标放在吴江市区。故吴江市区的房地产市场的乡镇购 房人群数量将会大量增加， 经济发展 吴江是全国十强县级市的常客。 近几年吴江经济始终保持较快增长，综合实力不断提升。2005年全年实 现地区生产总值403.2亿元，比上年增长18.6%，全市人均地区生产总值 达到51700元，比上年增长18.1%。经济的发展，居民收入也不断提高， 全市在岗职工年平均工资为22236元，比上年增长16.07%。居民收入的 增长必然会引发市民消费的增长，房产市场作为市民消费的主体部分之 一，必将有新一轮的热潮。 ALEX观点：现在的形势是房产投资市场的增长规模远大 于市民收入的比例，总体市场供大于求． 城市发展目标 吴江将发展为中型规模滨湖