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我国物业管理发展研究 一、现阶段我国物业管理发展面临的环境分析 1 、物业管理市场竞争的加剧。目前，全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理新 体制，不仅在新旧住宅区全面推广，而且已被工业区、学校、医院、商场、办公楼等 各类物业广泛采用。物业管理市场不断成熟，物业管理企业间的竞争不断加剧。截止 2000 年，全国的物业管理覆盖面占物业总量的30％，从业人员200 万，而到2002 年， 全国物业覆盖面达到了38％，从业人员将近230 万，短短两年的时间，覆盖面就上升 了8％，从业人员增长了30 万左右。全国2 万多家物业管理已由单一的市场竞争发展 到全方位的市场竞争。可以预计未来的数年，物业管理行业将在市场机制中通过价值 规律，以及通过政府产业政策宏观调控，进入一个企业数量与管理规模的调整期，届 时会出现大量的物业管理企业间的兼并，或其管理的物业相互调整兼并现象，以使企 业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。 2 、业主对物业管理的水平要求越来越高。随着我国经济持续稳定的增长，人们居住的 硬件条件得到了很大的改善。“十五＂期间，我国将新建城镇住宅27 亿平方米，这将 大大改善人民群众的居住条件。这些硬件问题基本解决后，自然会对居住服务、居住 环境等软件方面的物业管理服务质量提出更高的要求。(这些物业管理服务具体包括房 屋及相关设施设备维修养护、小区治安保卫、环境保洁、绿化养护、居民服务、物业 中介等一系列的配套服务) 。这种高质量的要求，对现有物业管理企业的服务意识和管 理水平提出了挑战。同样作为服务行业的物业管理行业，如果企业服务意识差、服务 水平低，观念不及时更新，这样的企业在今后市场竞争中将不可避免的被淘汰出局。 3 、新技术革命和物业智能化的快速发展。随着互联网技术、通讯技术等高新科技的迅 速发展，物业管理企业的信息化水平不断提高。在物业管理中引入诸多高新科技的设 施设备，已经是大势所趋。 特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新 的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码， 今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进 一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。 4 、加入世贸组织后，我国物业管理企业将和其他社会服务业一样面临生存和发展的挑 战。按照世贸组织的服务贸易原则，加入世界贸易组织，我们的物业管理行业必须按 国际惯例和准则运作，与有着一百多年物业管理经验的发达国家相比，我们的管理人 才、管理水平、服务意识和服务经验存在很大的差距。虽然深圳、上海、北京等地不 少物业管理企业在市场竞争中发展很快，积累了一定的管理服务经验，但与发达国家 竞争仍然存在弱势。何况国内物业管理发展极不平衡，就目前情况来看，沿海地区、 发达地区物业管理发展较快，运作也比较正常，而在边远落后地区，物业管理的体系 还没有建立，有的地方甚至还没有物业管理的概念。我们不得不承认，全国物业管理 服务的总体水平还很低。因此，与国际水平接轨的形势，使我国物业管理行业将面临 严峻的挑战。 二、我国物业管理发展过程中存在的问题 1 、物业管理立法滞后，理论体系不健全。现代文明社会的标志之一便是有法可依，在 这一根本点上，中国物业管理行业的立法明显滞后：除了2003 年9 月1 日刚刚正式实 施的《物业管理条例》及相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。在退 而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规即《深圳经济特区住宅区物业管理条 例》的出台时间是 1994 年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是 1981 年，中间 有 13 年地方法规空白期。此外，理论始终滞后于实践。由于缺乏符合中国国情的、系 统而科学的物业管理理论体系的指导，各地在制订地方性法规的过程中，也往往局限 于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，因此存在不少漏洞。 2 、物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。物业管理涉及到的市场主体诸 多，他们之间既有民事法律关系，又有行政管理关系，由于物理管理立法滞后，各方 市场主体之间的权利义务关系不清，具体表现在：产权关系不明确；法律责任不清楚； 作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；供水、供电、供气等有关单 位与物业管理企业的经济关系需要明确；公安派出所、居委会与物业管理企业在社会 管理职能上的关系有待进一步理顺，等等。给物业管理造成了很多困难。 3 、物业管理收费难且不规范。物业管