济南市长青区某住宅区项目前期策划.docVIP

*********片区项目前期策划 第一部分项目总论 1.1项目基本概况 本项目地块位于济南市***部，长清区*******镇境内，距***市区22公里。***大学城，***山旅游度假区及****高尔夫球场的出入口汇集处。与五峰山，莲台山，灵岩寺，凤凰岭，卧龙峪等城郊旅游度假区相临、相连，是市区市民进入旅游度假区的前站。 项目东临***高速公路，***国道；西接***专家公寓；南靠***湖***高尔夫球场；北部与****大学城遥望。 项目总占地面积约323.4公顷，其中居住用地106.08公顷，公共设施用地28.31公顷，绿地128.21公顷，不确定性用地60.8公顷。 1.2项目周边环境 济南城市规划建设问题,原则同意了济南市委、市政府提出的“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路，构建“一城两区”的中心城布局。其中“一城两区”中的“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。 积极向东西两翼拓展城市发展空间,拉开城市发展框架,建设城市新区；疏解旧城区,提升老城功能和环境；严格控制城市建设向南部山区蔓延扩展,保护南部山区生态功能区。在绕城高速公路以内建设主城区,绕城高速公路以东建设东部新城区,依托长清城区发展西部新城区,初步形成“一城两区”东西两翼带状发展的中心城空间结构。其中： 重点地区规划———新区发展研究、泉城特色风貌带规划,以及腊山新区、燕山新区、东部产业带、大学科技园区等10余项重点片区规划。 该项目位于长清区“北城，南湖，东带，西区”的发展格局中。 北部*********城，高校新区规划占地43.11平方公里，拟入驻院校16所，利用3∽5年的时间建成拥有师生30多万人，全国一流的学产研一体化发展的人才培养和科研基地。首批入驻的山东师范大学、中华女子学院山东分院、山东轻工业学院、山东工艺美院、山东交通学院、山东工会干部管理学院、山东中医药大学、山东艺术学院、山东省劳动技术学院9所院校一期工程建设全部完工，6万名师生已入住大学科技园。大学城的建设带动了该地块的经济发展，并为该项目的发展提供了良好的文化氛围。与大学城相配套的商业区，专家公寓，会展中心，音乐大厅，中心医院等也在紧锣密鼓的建设中。 东部建设以104国道为中心轴的工业、现代农业、三产服务业产业带。规划建设大学科技园的商业服务基地，大学后勤商贸服务基地 为高校生活提供商品供应。建立蔬菜生产和蔬菜、食品配送市场，服务大学科技园区，发展地方经济。 南部高尔夫球场、崮云湖水上公园、高尔夫别墅等项目组成的集旅游、休闲、娱乐于一体的旅游经济园区，形成大学科技园和整个济南市的“后花园”。山东省黄金集团已在崮云湖周边规划了占地10平方公里的旅游经济园区，总投资10亿元，建设高标准高尔夫球场、水上娱乐设施、专家别墅等项目。为本方案的实施提供了有力的竞争优势，体现了“以人为本”的发展理念。 规划区四面环山，且山体绿化基础很好，一侧临水。崮云湖、水库及下游河道位于规划区南侧。崮云湖位于五峰山、灵岩寺、莲台山旅游圈的首尾衔接处。1992年动工开发，1995年夏初具规模，对游客开放。崮云湖位于五峰山以北五公里处，面积6平方公里，现有湖水面积4平方公里，湖内有沙滩浴场、小浴池、滑水道、栈桥、观瀑亭和泊在水中的多功能客轮宾馆成为济南近郊一处环境优雅、设施齐全的休闲胜地。随着崮云湖下游河道及配套绿化工程的全面展开，其自然景观质量将大幅上升。另外，崮云湖国际高尔夫球场已开业，形成山、水与高尔夫多重自然与人工景观概念，数济南市极品景观区，因其在济南市南控线的边缘地段，是绝版房地产题材。 第二部分 市场研究 2.1宏观环境分析 改革开放以来，中国的经济得到了前所未有的发展。GDP逐年上升，城市化率也不断增长，2005年中国的城市化率已经达到42.99%，比1999年增长了39%。2005年国家的GDP总量达到182321亿元，比1999年的增长了1.22倍。未来15年是我国城市化快速发展的重要阶段，据预测2010年中国城市化率将达到47%，年均提高为0.8个百分点；2020年城市化率将达到60%左右。 表1 中国1999年以来GDP与城市化率统计信息表 年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 GDP（亿元） 82067.5 89468.1 97314.8 104790.6 116694 136515 182321 城市化率（%） 30.89 36.22 37.7 39.1 40.53 41.7 42.99 在我国宏观经济持续发展、各项改革不断深入的大背景下，房地产市场进入新一轮的快速增长期。自 1998 年以来，我国房地产业保持了每年 20%左右迅猛的发展势头，对国民经济的拉动效应越来越大，标