江苏无锡房地产市场报告.doc

PAGE PAGE 12 无锡市房地产市场报告 一、城市概况 无锡地处江苏省南部，属于长江三角洲中部地区，北靠长江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，城市总面积为4650平方公里，其中市区面积为1632.70平方公里，下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区，城市总人口438.58万。 长江三角洲中部地区的苏州、无锡、常州、湖州、嘉兴五个城市以太湖为中心，已经形成 “环太湖经济圈”，优越的地理位置能够接受上海、杭州等大城市的辐射，其经济发展日显突出，已经成为长三角地区“核心腹地”， 如下图： 从主要指标所占比重来看，环太湖经济圈基本达到长三角的三成以上，利用外资方面更是超过40%，与2002年相比，主要指标比重都呈现上升趋势，也反映出“环太湖经济圈”在长三角地区中的核心地位。 二、城市规划 1、规划背景 任何城市规划总是依托于城市对自身的定位，而城市对自身的定位又源于自身区域的资源分布、地域区位条件。 长三角的物理中心 城市经济资源丰富 拥有丰富的风景资源和人文景观 2、规划方向 新区不是城市主导发展方向，但单一优势最强： ——在无锡城市发展的版图上，滨湖新城和惠山新城是人口导向的最主要区域。而新区人口增长主要来自产业化增长，并非城市人口导入的主要方向。 ——滨湖新区作为政府城市“南进”的主导方向，已经获得了较高的市场认同度。 ——惠山新城由于交通和传统观念的制约，虽然政府投入很大宣传力度，市场接受度依然十分有限。 ——三大区域经过对比分析，新区单一产业优势最强，依靠先天的积累和现实的商贸区配套引擎支持，将是近期发展相对稳健的区域 3、规划思路 ——南拓北展，东整西优 南拓——开发建设滨湖新城，城市未来发展的主导方向。 北展——将堰桥地区建设成为惠山区的新城区，并加强与江阴的联系。 东整——整合东亭与主城区的空间、道路网络 西优——以太湖山水为主体，优化城市的旅游休闲用地 4、总体布局结构 ——七片一带”中心城，“干”字形城镇发展轴 中心城形成“七片一带”的总体布局结构，构筑“山水成林”一体的城市总体框架。七片是： 城中——以居住和生活服务设施为主，承担行政、商业、金融、文化等综合职能。 蠡溪——以旅游服务、居住、商贸、体育为主的综合区，是中心城中心区与太湖风景区之间的重要过渡地带，规划在青祁路东、太湖大道南形成中心城二级中心。 东亭——以工业、居住、商贸为主的综合区，规划建成中心城东翼的居住新区和二级城市。 滨湖新城——以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住宅区、高新技术产业园为主的综合区，包括新城中部的二级中心。 新区——以工业、居住、物流为主的综合区，其工业以外向型经济和高新技术产业为主，是无锡市最主要的高新技术产业区。 山北——以居住功能为主，保留传统的无污染的纺织工业、轻工业、机械工业，并为城中心提供外迁机械工业用地。 锡北——包括堰桥和西漳地区，堰桥是以行政办公、居住和现代高科技园为主的综合区，积极培育中心城北部的二级中心；西漳是以现代物流、居住和工业为主的综合区。 一带是Z字形的环太湖、五里湖的自然山水风光带。 三、房地产发展历史 （1）起步期 1998年—2001年底 福利分房制度取消，楼盘品质和规模不够，市场较为沉闷。 （2）发展期 2001年—2002年底 特大型城市定位，城市改造和建设力度加大，大量拆迁户导致需求开始急剧增加，房地产开始升温。 （3）加速期 2003年起 一级市场被迅速激活，土地供给和价格持续攀升，购房能量得以释放，房地产开始全面升温。 （4）稳定发展期 2005年起 刚性需求占据主导，供求保持稳定增长供大于求，价格增幅缓慢。 四、房地产市场 1、土地市场 2002年以前，处于发展起步发展阶段的无锡房地产市场在土地成交放量上十分平缓，但2003年随着城市规划定位的确定、拆迁量加大以及受整个长三角地区房地产升温的带动，2003-2004年土地成交量大幅增加，其中2003年的土地成交量较2002年翻了一番。2005年在宏观调控的影响下，土地交易量大幅减少，但2006年土地成交量重新回升，全年成交量达到了1041.05万平方米，创历史新高。 分析： 2005年宏观调控直接影响到了无锡的房地产市场，土地市场交易量的大幅下滑显示了开发商对市场前景的担忧，但2006年土地成交量的大幅回升又反应了之前开发商的担忧只是暂时，另一方面也揭示了市场需求仍然处于一个高位的水平，正是基于这样的认识基础，开发商对于市场前景的看好成为主流，也正是在这种心态的驱动下，无锡市土地成交量才得以高速攀升。 2、开发投资情况 2003年是无锡市房地产开发投