新时期下房地产的创新营销.doc

新时期下房地产的创新营销 进人2l世纪，我国各地经济的发展已越来越引起人们的关注，与此同时，强劲的经济增长速度及其雄厚的经济实力极大的活跃了各地区的房地产市场。首先经济增长伴随着外来人口数量的增多、素质的提高，因此对房地产的需求也越来越大;其次是社会中高收人阶层财富日积月累急于寻找合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望，一批在房地产市场活跃的投资者带动了更多的人投人到购房投资的行列;第三是随着当地人们收人的不断增加，对生活质量的要求不断提高，房的更新换代成为一种必然趋势。但是房地产价格的疯涨存在着大量的泡沫，自2007年下半年以来，国家出台了多项政策，逐步加强了对房地产市场的调控力，以稳定房价。引导房地产业健康待续的发展。从2008年上半年的房价来看，高速增长的势头有所减弱，传统的营销方式已难以满足新经济条件下人们对于休闲、现代等房地产产品的需求。面临这种现象，研究房地产市场营销管理十分必要。 1现阶段我国房地产经济的发展形势 1.1地产市场不成熟，导致盲目的高地价和低地价 土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并且受供求关系影响。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出:一是盲目的高价行为。表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然。按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费，这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。正因为这样，在资本主义的市场经济的初期和上升期，都是以低地价为条件的，只有经济发展到城镇土地资源严重短缺和垄断，供需矛盾对认，在平均利润率作用下，地价水平才高居不下。 1.2房价将继续小幅看涨，涨幅渐趋合理 近几年，随着人民群众收人的增加和消费观念的更新，更多的人把钱花在改善居住条件上，住房成为消费热点，房价上涨较快。虽然近段时间房价回落较快，房价是与经济发展成正比的。只要中国经济稳步发展，国家宏观控制得当，房价就不会大起大落。但随着我国经济的发展和人民群众收人水平的提高，住房仍将是人们消费的热点。有限的土地资源是市场持续走高的诱因。但是，随着政府宏观调控和各项禁止炒房政策的出台，房价快速上涨的势头也将得到有效遏制。 1.3房地产经济的迅速发展，拉动了整个国民经济的增长 房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其速度先行和健康发展，可以支撑和带动其他相关产业的发展，促进了整个国民经济的发展。其具体体现在三个方面:对其关联产业的带动.这包括了水泥、机械等后向关联、金融保险和广告等前向关联以及测量设计等侧向关联产业;其次，通过乘数效应和价格传输促进区域经济内包括第三服务业、商业等其他产业的更大发展，并且由于房地产具有明确的产权概念，其发展将推动了财产权制度的完善，从而诱致相关的土地和住房分配制度等经济制度环境发生变迁，推动区域向市场经济的转型，为城乡一体化的顺利实施提供制度性的保障;第三，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。 2加强房地产产品营销创新的措施 2.1渠道营销 营销创新包括手段创新和目标市场创新，是提高房地产产品竞争力的有效手段。前者的创新除利用传统促销手段，如电视、广播等媒介外，可充分利用Internet、手机短信等现代科学技术手段;后者的创新需要对近年来我国的房地产的客源地进行详细分析，分清主次，在稳固现有市场份额的基础上，采用适当的营销策略，积极拓展其他潜在市场。在渠道上，我们首先应充分重视同策划代理商的联系.加强合作，从而让他们提出更好的营销策划;第二是充分利用房产网站和房产频道，在网上提供丰富多彩的房产产品介绍以引起客户对房地产产品的注意。充分借助互联网发布旅游信息，实行动态促销，使客户可以即时和实时获取产品信息。 2.2产品营销 花大力气发展新一代的房地产产品，这是适应房地产市场竞争变化的迫切需要，在房地产产品开发方面，我们要针对客户追求现代化与时尚的心理，不断丰富老产品，开发新产品，努力开发专项普通住宅产品，公寓别墅产品，增强房地产产品在市场上的竞争力。在现有的基础上，我们应集中人力、物力、财力、着重完善公寓别墅产品，实现房地产产品由单一纵向型向综合横向型产品的转变。同时要运用支持战略，推广战略性房地产产品。战略性房地产产品的选择与确定通常会涉及不同的利益群体，他们之间的关系错综复杂，这对房地产营销的整合提出了挑战。房地产营销面临的最大挑战之一莫过于如何把目的地相关的利益群体聚集在一起，而不是一