昆明楼市在售楼盘情况分析.doc

昆明楼市在售楼盘情况分析 　　1、在售楼盘项目类型 　　进入三季度，昆明楼市继续延续了自2009年1季度以来的持续升温，本月，在各方面利好消息的推动下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和成交金额都大幅度提高。8月，昆明市在售楼盘主要以混合物业类型为主，占到总销售楼盘的47.36%，其次是普通住宅项目，所占比例为35.10%。别墅占12.58%，单纯的商业和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为4.64%和1.32%。各项目类型几个月以来总体保持稳定，在售楼盘项目主要集中在混合项目（特别是商业及普通住宅混合，占到混合项目的60.87%）及普通住宅两方面，可见，现代楼盘开发普遍追求的是多物业类型混合开发，以最大限度的提升楼盘使用及经济效益。 数据来源：FMC房地产研究中心 　　在售混合项目中，普通住宅和商业混合的项目所占比例仍是最大，达到60.87%，其次为普通住宅和别墅混合项目，占24.64%，其他类型物业混合的项目所占比例都较小，均未超过10%。如此的混合项目物业类型组合在近几个月以来昆明的楼市形成稳定局面，反应了目前昆明楼市开发的物业主流趋势。 　　2、销售均价分析 　　普通住宅 　　单纯的普通住宅在本月在售楼盘中所占比例为35.1%，此外，混合物业中普通住宅和商业混合占到混合物业的60.87%。普通住宅主要分布在滇池板块、市中心板块、北市板块和东南板块。其中又以滇池板块和东南板块的普通住宅项目最为密集。西山板块、教场板块及东市板块楼盘分布较少。 　　价格方面，随着中国经济的触底复苏及国家政策的影响，在众多利好消息的刺激下，房地产业出现“回暖”迹象，房地产投资行为开始升温，普通住宅的价格出现上升趋势，本月的普通住宅均价相较于上月的4776.78元/平方米出现小幅的上升，达到4782.05元/平方米。近几个月来，昆明普通商品住宅的均价格延续了小幅的上升，但是由于目前经济还处在稳步回升阶段，因而可以预见普通住宅的价格在短时间内还不会出现大幅度上涨趋势，仅会在小幅调整中适度上扬。 　　商业 　　商业占在售楼盘的比例较小，仅为4.64%，均价为15451.10元/平米。昆明商业进入一个升级的阶段，商业不再是以住宅配套为主，纯商业项目不断涌现，较高的投资回报率等因素让商业备受青睐，价格也随之走高。 　　商业项目主要分布于南市区广福路和彩云北路沿线，南市区作为连接主城与呈贡新城( 新城博客, 新城新闻, 新城说吧)的衔接带，大规模的住宅开发带来了大量人群，奠定了商业发展的基础，许多开发商都嗅到南市区的商机，纷纷拿地打造商业项目。 　　别墅 　　纯别墅项目占到总在售楼盘项目的12.58%，在混合物业中别墅项目和普通住宅、商业项目均占有一定比例。别墅项目主要分布在滇池板块、世博板块和东市板块，其中以滇池板块的别墅项目分布最为密集。 　　别墅项目在价格方面的表现较为稳定，均价为8211.50元/平米，但就目前形势而言，别墅作为稀缺型资源，其价格的稳步攀升是大势所趋。所以别墅项目受本次金融危机的影响也是最小的，千元以内的波动对于价格基数比较大的别墅项目来说无大的影响，这样的起伏可以说是基本保持稳定。 　　写字楼 　　写字楼占在售楼盘的1.32%，仅占很小比例，写字楼项目一般都是混合商业项目及普通住宅项目出现在城市的CBD中，目前数量不多，比例偏小。但是相对于前两年的放量却是有所上升的，随着城市CBD改造计划的逐步实施和城中村项目的大量改造，未来会有越来越多的写字楼项目浮出水面。 　　本月写字楼均价为7511.26元/平米，主要分布于二环内，由于本月没有新的写字楼项目开盘，因而随着经济的触底恢复，写字楼价格在保持总体稳定的前提下有小幅度的上升。预计随着中国经济的逐渐见好，在未来几年内，写字楼项目将逐渐增多，竞争将更为激烈。 　　3、普通住宅价格分析 　　鉴于普通住宅市场与广大住房消费者息息相关，故而专门对普通住宅均价进行计算分析，利用专用的统计软件，以在售楼盘中的高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上的纯普通住宅以及混合型物业中普通住宅的均价，共计80个样本。核算方法与上月相同，对样本商品房的均价进行频率分析的同时，为了使样本数据更好地反映昆明市在售普通住宅的整体价格水平，保留了价格在15000元/平米以下以及2000元/平米以上的楼盘，力求反映昆明市在售楼盘价格的真实价位水平。数据的处理结果如下： 　　从图上数据显示来看，8月份昆明市在售的普通商品房均价为5487.8元/平方米，相较于上月的统计数据5380元/平方米，有近百元的上涨，但是总体而言，昆明楼市普通住宅市场处于稳定状态，价格变动幅度不算太大。近几个月来在售楼盘普通商品房报价基本保持在5400元/平米的左右。其均方差为216