杭州别墅市场研究报告.doc

杭州别墅报告 杭州别墅市场的总体概况 1、杭州别墅市场的发展 杭州的别墅开发起步很早，应该说是从1993年开始，当时在之江旅游度假区一带开发了一些外销的别墅项目，如之江旅游度假区的梦湖山庄、常安山庄等楼盘，以及位于钱塘江大桥对岸的之江花园别墅，位于城东九堡一带的圆梦园别墅项目等。归结这些别墅项目的特点，开发水平并不高，并且主要是针对外销，因此并没有在市场上引起大的反响，总体的销售状况也不尽如人意。进入1995年，绿城房产桂花园系列的城市别墅在城西出现，加上南都别墅、皇朝花园、阳光花园等其他城市别墅项目的逐步推出，杭州的别墅市场开始初步的形成。由于这一时期的别墅在规划、建筑立面设计、户型以及环境方面都有了比较大的进步，并且针对的是内销市场，强调别墅的可居住性和相对便宜的销售价格，因此获得了相当不错的销售业绩，使杭州的别墅发展更加快捷。 2、别墅的类型 随着别墅的发展趋势来看，不难发现别墅多元化是市场发展的必然趋势，其别墅产品类型分为：经济型、独栋式、豪宅式和联排式和多联、双联及叠加式别墅。 3、杭州别墅的供求分析 ⑴、市场供求 　　1.需求旺盛，供应不足。一方面土地资源日益稀缺，另一方面，随着整体国民经济的快速发展，社会阶层的划分不断清晰，都市新贵、富有人群显著的增多。具备购买高档别墅的人越来越多，别墅消费需求会越来越旺盛。 　　2.建筑品质的提高-----开发商就会越来越珍惜手中的别墅土地，从而开发一些附加价值更多的别墅产品。因此，在未来，别墅产品将会逐渐细分，以适应多层次的市场需求。此外，别墅在品质上将会有较大的提升，甚至会出现更多的顶级别墅。 所以，市场供求关系发生变化，供应有限而需求越调越大，豪宅的价格自然会上升。” ⑵、政策严控 1.别墅豪宅土地资源日益紧缺--------------据中新网2006年12月13日电《人民日报》记者12日从正在南宁召开的全国地籍管理工作会议上获悉：今年各地普遍重视土地变更调查工作，从前一段各地报送的数据情况来看，2006年新增建设用地数量与去年基本持平。 　　(2006年初国土资源部土地利用管理司副司长束克欣表示，截至2005年，全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷，其中普通商品房用地约占30%，经济适用房用地约占10%，别墅、高档公寓用地约占0.16%。 2006年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。建议开发商“不要再打别墅的主意”。) 　　今后国土资源部会出台措施，严查各地已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地。对于违规批地行为，国土资源部将进行严厉查处。束克欣表示，目前我国建设用地资源紧张，乱批别墅、高尔夫球场等用地事关国家利益问题，国家今后会更加重视。 　　2.土地有偿使用费提高-----------中国土地产权管理制度逐步完善，有效保护了群众的合法权益。11月22日，据财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》要求，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将在原基础上提高1倍。 　　《通知》规定，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，并按照实际新增建设用地面积征收；地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库；主要参照基本农田面积和土地开发整理重点任务分配新增建设用地土地有偿使用费。此外，《通知》对新增建设用地土地有偿使用费征管、收缴程序、清欠、监督检查等也作出了规定。 　　那么，目前市场上在销的别墅项目和已经审批的存量别墅用地在几年内消化殆尽之后，未来的别墅市场将呈何种态势？如果别墅类房地产开发项目不再有新的建设项目的供应，市场上将不再有新的别墅类房地产的项目的供应，别墅类房地产需求将只能限于2006年12月12日前的别墅类房地产新建项目的供应和已经建成项目的供应，其需求的被满足将只能由这些项目来满足。 4、购买人群的需求特征 据了解大多数人对别墅心理承受价位在200万元以内。因此杭州别墅需求面积以150平方米到300平方米为主（均价在6700-13000元/平）。其中150平方米至200平方米的需求率达38%，200平方米至250平方米的需求率拥有29%，251平方米至300平方米的需求率在20%左右。然而别墅的购买人群是典型的小众市场，他们经济实力较强，对生活品质要求较高，有相对固定的社交活动范围与层面。但是这些仅仅是基本共性，由于其职业情况、生活背景、收入来源等多方面的差别，其对于别墅物业，无论是选择、购买还是使用都表现出一定的差异性。 从客户籍贯的角度分析，目前在杭州别墅的购买人群中，杭州籍人士占了近二分之一，省内其他城市的买家占了三分之一，国内其他地区（外省市）的买家占了约六分之一。其中，每套别墅价位达300万元以上的杭州籍人士比