杭州全面收缩土地供应-杭州房地产市场分析.doc

杭州全面收缩2008年土地供应 ——深度解读2008杭州首期《读地手册》 今年，政府土地储备库中哪些经营性用地已经具备出让条件？有哪些好的政府储备地块会被列入今年土地供应计划中？又有哪些人们关注的绝版市中心宅地进入今年的土地市场？未来上市的参考价会是多少？近日出版的杭州市2008年度首期《读地手册》，对这些备受关注的问题做出了部分回答。 　　应该说，《读地手册》更多的是一种数据的理性公布，而在这些数据的背后，若隐若现的是杭州楼市的未来格局。 　　在近半年的等待后，杭州市2008年度首期《读地手册》(以下简称《手册》)正式编撰完成并发布。该《手册》对政府土地储备库中的经营性用地进行了梳理汇总，并做了最新披露。 　　据悉，这只是今年的首期《手册》，根据土地储备地块情况，未来还将适时推出新的《手册》，但具体还要根据“行情”来定夺。 　　首期《手册》所收录的主城区范围内的41宗政府储备土地，总面积只有2241亩，其中26宗住宅用地只占1804亩；其他15宗为公建用地，土地面积437亩。 　　无论是2241亩还是1804亩，这个数字仅仅是2006年土地供应量的一半还不到。从土地出让到楼盘上市通常所用的两年时间来看，这些信息似乎意味着未来两三年内，杭州房源供应量将大大减少。 　　土地的分布，毫无疑问决定着未来楼市的格局。从这次的《读地手册》分析，今年供应的土地，大多是杭州人比较认可的区域，很明显的特征是：杭州人可以接受的心理距离上的“主城区”宅地供应多了。 　　“老厂房”退出 市中心绝版地块集中入市 　　市中心绝版地块集中出让 附表一：四大“老厂房”地块一览表 　　在这期的《手册》中，四大原主城区的“老厂房”地块仍然是最受人瞩目的，这四块地分别位于下城区和拱墅区。 　　在下城区，位于环城北路167号的原汽轮动力集团地块走上了前台。这块地的体量较小，占地面积还不到40亩，但是价值却不容小觑。它的参考楼面地价为11000元/平方米，这也是除了拱墅区外，其他所有城区中唯一一块参考楼面地价过万的地块。该地块的容积率比较高，达到了3.2，是仅次于杭一棉D2地块的宅地。 　　除了原汽轮动力地块外，早在2006年就已经被列入出让计划的“重机地块”也在此番“待嫁”之列。重机地块同样是由大型工业企业外迁后腾出的宅地，一期出让面积达272.1亩。该地块西靠东新路，北邻石祥路，南为长大路，东依新东路，距市中心武林广场不到8公里。专家分析，根据区位条件，该地块可以规划成自然环境优美，建筑品位高雅，居住功能完善、舒适、休闲的现代化生态居住区。该地块中A地块的容积率为3.0左右，与“原汽轮动力集团”地块和“杭一棉”地块共同成为三块容积率最高的宅地。 　　在拱墅区，新华集团地块或许可以被称为今年的最好的一块地，也是业内继“杭汽发”之后最为关注的一块市中心绝版地块。 　　该地块是年内少有的几宗市区工厂搬迁地块之一，具有不可复制的绝版优势。该地块属于武林广场商圈辐射区，南面约1公里处为著名的“杭汽发”商住地块。与原新华造纸厂住宅地块仅一路之隔的红石中央花园，二手房价格已经飙升到了25000元/平方米以上。对于开发商来说，13000元/平方米的指导价让这块土地的总价会在13亿元以上，而天生的地段优势显然对树立开发商的品牌形象有很好的标志性效应。 　　除此之外，去年推了一半的“杭一棉”今年又拿出了另一半土地。去年“杭一棉”出让了位置最好的A、B地块，楼面价达到15588元/平方米。而今年，另外一半未出让的C、D地块，其“政府指导价”是10000元/平方米。业内人士分析，由于C、D地块没有之前推出的A、B地块好，不沿运河，容积率也没有之前两块地那样可以做排屋，因此价格肯定没有去年高。拿下“杭一棉”A、B地块的远洋地产透露，今年整体资金面都比较紧张，A、B地块加上拱墅区运河商务地块已经花掉了他们60多个亿，因此不会再去竞拍C、D地块。 江干取代下沙，成第一供地“大户” 附表二：江干区住宅用地一览表 　　在去年的土地市场上，下沙以几宗大幅的沿江住宅用地成为了去年最受瞩目的区域。而今年的土地市场上，江干区显然取代了下沙的风头，成为当仁不让的第一供应大户。 　　《手册》显示，在今年的41宗拟供经营性用地中，江干区数量最大，共10宗586亩。其中，住宅用地有515.49亩。 　　值得注意的是，江干区不仅总体供应量比较大，而且供应也比较集中。除了水湘D地块和江干科技园区R21-4地块外，其他土地都集中在丁桥居住区。 　　据资料统计显示，丁桥居住区的5宗宅地面积最小的有51.12亩，最大的有115.45亩，总占地面积达到420.04亩，这几乎占到了整个杭州市今年全年供地计划的23%。从整体的建筑面积来看，江干区的这七块住宅用地可在将来的两三年内，为杭州市提供65.5万平方米的商品住宅。 拱