新版规划方案背景.docVIP

一、计划背景 伴随杭州湾跨海大桥建设和慈溪市城市化进程加紧，城市建设面貌日新月异。《慈溪城市总体计划》提出“北拓、东延”战略构想，急切需要加强对东部区域计划控制。东三环路已建成通车，北三环路已东沿伸至东三环路使万亩畈地块开发条件日趋成熟。所以，为促进和带动其它产业建设和发展，计划一个上档次居住小区，从而从总体上提升整个东北区块居住档次，树立良好城市形象。 二、现实状况分析 2．1区位条件 慈溪万亩畈地块在慈溪市东北部，离市行政中心只有5分钟车程。计划区南临北三环路向东延伸段（计划），北靠潮塘江，东至计划中杭甬高速公路连接线，西抵东三环路。计划总面积为78.01公顷。 2．2 用地条件 计划区地貌属杭州湾沉积平原，地势低平，标高在2.11m-3.28m之间。区内河网水系比较发达，以纵向河道为主，外围有市骨干河道(潮塘江)，该区块现实状况是慈溪市农业园区用地，土地以基础农田为主，需调整为建设留用地或待置换用地。用地北侧和东侧有两条110KV高压线经过。 2．3周围条件 该地块周围用地均为农田，东面是逍林镇农田，北边是慈溪市农业观光园区，西面是已编制计划慈溪城东新区（是慈溪以后新行政办公、商业金融中心），南侧是已编制计划慈溪市东北区块（有中小学等配套设施）。 2．4环境条件 潮塘江从地块北侧经过，立即拓宽至80米，两侧50米绿化控制带，其它三面又有三条大路经过，两侧各50米绿化带使整个地块处于一个绿色包围圈当中。用地现实状况是农业园区用地，景观基础很好。 2．5交通条件 该地块对外交通联络十分便捷，地块西侧有城市主干道东三环路经过，北三环路东沿也指日可待，使地块开发交通条件已经含有。 三、总平面计划 3．1计划结构 该地块布局结构是：一心，二片区。一心，一心是被次环路围绕小区中心绿地及周围公共服务中心，二片，一片是计划A路以西多高层居住片区，二片是计划A路以东多层复式居住片区。小学计划设置在小区中心绿地东南（D-04）地块，共18班，总用地面积17900平方米，容积率小于1.4，建筑密度小于35%，绿地率为35%，建筑层数小于4层。 幼稚园设置在杨家路江以东（C-02）地块，共8班，总用地面积4100平方米，容积率小于1.2，建筑密度小于40%，绿地率为35%，建筑层数小于3层。 计划在中心绿地东北（D-02）设置一个会所，作为小区公共服务中心和游乐场所，并对其进行精心设计成为该小区标志性建筑，总用地面积13800平方米。 在计划B路北侧（D-02）部署商业服务设施用地，经营多种食品、服装、纺织品、医药、日用具、五金交电、文化体育和经营多种蔬菜、肉类综合超市。总用地面积4800平方米。基础满足小区住户需求。 3．2用地分类和适建性 当地块建设用地分类按国家标准《城市用地分类和计划建设用地标准》（?GBJ137-90）实施。用地通常细分至小类。针对本区实际情况，关键设有居住用地（R）、道路广场用地（S）、绿地（G）、水域和其它用地（E）五大类用地。 建设用地适建范围表 用地类别 建设项目 居住用地 公共设施用地 市政公用 设施用地 绿地 第一类（R1） 第二类（R2） 商贸办公（C1、C2） 公共绿地 防护绿地 多层居住建筑 × √ × × × × 高层居住建筑 × √ × × × × 教育设施（幼托） √ √ × × × × 商业服务设施 О √ √ × × × 文化设施 О √ √ × × × 体育设施 √ √ × × × О 医疗卫生设施 √ √ × × × × 市政公用设施 √ √ √ √ × О 行政管理用地 √ √ √ О × × 日用具修理 × √ О × × × 农贸市场 × √ О × × О 注：√为可兼容、×为不兼容、О为有条件兼容，由城市计划管理部门依据条件和计划要求确定。 3．3开发时序 万亩畈地块开发时序遵照以道路先行标准，基础设施超前配套，居住、商贸同时开启开发标准。小区以杨家江、直埭江为界分三期开发。 第一期：建设地块内主干道路和水电等基础设施，开启杨家江以西地块多、高层居住组团建设。 第二期：完善小区道路系统和基础设施配套，开发杨家江以东，直埭江以西多层组团地块并建设公共服务设施。 第三期：建设完成直埭江以东多层复式居住组团，全方面完成小区道路系统和基础设施。 四、用地布局 4．1 居住用地计划 居住用地结构：以自然河流为界分成三个组团，杨家路江以西多高层组团，直埭江以西多层组团，直埭江以东多层复式组团。 地块划分：居住用地依据用地类别、道路、河流走向、便于出让等原因进行综合划分，并依据居住小区和居住组团规模控制要求形成三个较完整居住组团。 居住小区、居住组团规模控制表 类别 小区 组团 户数（户） 1100-2800 700 人口（人） 4000-10000 3000