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中南建设 经营分析报告 2020年9月 正文目录 1 公司概况：栉风沐雨、砥砺前行 6 2 房地产业务：推进快周转，完善布局 8 2.1 高激励：从员工出发，助企业远行 8 2.2 快周转：销售规模跨越提升 9 2.3 深布局：扎根长三角，借力强三线、增进一二线 13 3 建筑施工业务：产业标准化，升级在路上 16 3.1 建筑板块简介 16 3.2 业务升级，焕发活力 17 4 债务结构优化，杠杆水平如期下行 19 4.1 净负债率如期回落，短偿能力增强 19 4.2 融资结构优化，成本改善 20 4.3 预收账款规模提升，业绩释放正当时 22 5 估值与盈利预测 24 5.1 相对估值 24 5.2 盈利预测 24 风险提示： 25 财务报表与盈利预测 26 3 / 27 图表目录 图表 1 公司发展大事记 6 图表 2 公司股权结构（截至 2020H1 末） 6 图表 3 中南集团业务布局 7 图表 4 公司历年营业收入构成（按业务类型） 8 图表 5 两大主业毛利贡献占比 8 图表 6 两次员工持股计划梳理 8 图表 7 股权激励内容概要 9 图表 8 公司历年销售金额及其同比 10 图表 9 公司历年销售面积及其同比 10 图表 10 主流房企 2016-2019 年销售复合增速 10 图表 11 2019 年跟投项目中销售金额 TOP5 相关数据 11 图表 12 跟投制度设定（2018 版） 11 图表 13 新增单项目规模逐渐小型化（万方） 12 图表 14 公司“三三制”经营模式 12 图表 15 公司三级组织架构（以江苏区域为例） 13 图表 16 2019 年公司销售金额构成（按城市能级） 13 图表 17 2019 年公司销售面积构成（按城市能级） 13 图表 18 2019 年公司销售金额构成（按省份） 14 图表 19 2019 年公司销售面积构成（按省份） 14 图表 20 截至 2020H1 末未竣工项目构成（按城市能级） 14 图表 21 截至 2020H1 末未竣工项目构成（按区域） 14 图表 22 在建及待建项目建面规模 TOP15 城市（截至 2020H1 末，单位：万方） 15 图表 23 公司历年新增土储建面及其同比 15 图表 24 公司历年新增土储建面/销售面积 15 图表 25 公司历年新增土储构成（分城市能级，按建面） 16 图表 26 公司 2020H1 新增土储构成（分方式，按建面） 16 图表 27 公司斩获的荣誉及行业排名 16 图表 28 建筑板块业务规划内容 17 图表 29 建筑施工业务营收及其占比 18 图表 30 建筑施工业务毛利率水平 18 图表 31 新增政府和社会合作项目明细（2019） 18 图表 32 建筑业务新增合同金额及其同比 19 图表 33 公司建筑业务未完工项目情况（截至 2020H1） 19 图表 34 江苏省-苏州市-中南中心展示图 19 图表 35 北京市-通州区-运河核心区展示图 19 图表 36 公司有息负债规模 20 图表 37 公司历年净负债率水平 20 图表 38 公司货币资金及其对短债覆盖倍数 20 图表 39 公司有息负债构成（按债务期限） 20 图表 40 公司有息负债构成（截至 2020H1） 21 图表 41 各融资方式利率区间（2020H1） 21 4 / 27 图表 42 融资成本改善 21 图表 43 2015 至今公司发债明细 22 图表 44 公司历年营业收入及其同比 23 图表 45 公司历年归母净利润及其同比 23 图表 46 各业务毛利率水平 23 图表 47 公司预收账款及其覆盖结算倍数 24 图表 48 A 股主流房企预收账款覆盖 2019 房地产业务营收 24 图表 49 可比公司估值表 24 5 / 27 公司概况：栉风沐雨、砥砺前行 江苏中南建设集团股份有限公司（简称“中南建设”）成立于 1988 年，隶属于中南集团。中南建设以房地产开发和建筑施工为双主业，在集团多产业链融合联动的