万科地产深度经营分析报告.docx

万科地产 深度经营分析报告 2020年9月21/2019022816:59 1.逐浪三十余年，引领行业发展 1.1.综合实力行业顶尖，战略定位迭代超前 万科成立于 1984 年，于 1988 年实施股份制改革，进入房地产行业。经过三十余年的发展，公司已成为国内地产业领先的龙头企业，综合实力处于行业顶尖水平。 1984 至 1994 年间，公司确立综合商社的发展模式，致力于 5 大板块全面发展； 1994 年后，公司逐步以大众主流住宅开发为核心业务，走地产专业化路线；2001 年，公司将持有的深圳市万佳百货 72％股份全部转让给中国华润总公司及下属公司，标志着聚焦地产行业的战略调整基本完成；2004 年，公司提出第三个十年发展规划，对未来行业集中度提升的趋势做出了明确判断，确立“有质量的增长”为战略目标，同时确立城市圈聚焦策略，率先布局中国经济发达、前景看好的长三角、珠三角及环渤海地区，并在 3 年内基本覆盖上述三个城市带的主要城市；2010 年，公司销售额已然突破 1000 亿元，成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司；2014 年，行业进入白银时代，整体规模高速膨胀的时期已经结束，公司顺应变化，将“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，在坚持住宅开发的基础上，强调延伸业务的重要性；2018 年，公司将定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。公司在巩固住宅开发等核心业务的基础上，超前拓展物流、商业、度假、养老等延伸业务版图，探索多元业务协同发展的商业模式。 2020 年上半年万科销售金额已达 3204.8 亿元，规模连续多年稳居行业前三。公司坚持长期有质量的发展，并不断提升行业竞争力；迄今，公司已连续 5 年跻身“财富”世界 500 强，并在 2019 年获评第 254 位，在 2020 年位列第 208 位。 图1 万科A发展历程 资料来源： 1.2.股权结构稳定，战略协同可期 2015 年 8 月，宝能“举牌”万科，宝能集团通过钜盛华、前海人寿等主体，以集中交易、收益互换等方式大笔买入万科，持股比例首次达到 5%。2015 年年度报告中，钜盛华及其一致行动人成为第一大股东，持股比例达到 24.26%，超过原第一大股东华润股份 15.23%的持股比例。此后，宝能系又一路增持万科至 25.4%。随后两年间，万科经历了恒大进场、华润退场、恒大股权悉数转让予深铁的过程，最终，深圳 4 地铁集团以持股比例 29.38%一举成为万科第一大股东，股权风波逐渐尘埃落定。此后，万科顺利进行了董事会换届，且保持了原有的人员格局，3 名董事来自大股东方， 名董事来自万科管理层，公司未来发展的稳定性得到保障。 2019 年 12 月 20 日，万科发布公告，钜盛华及其一致行动人前海人寿以集中竞价的方式合计减持万科 5.65 亿股，占总股本的 5%，此次减持后，宝能系对万科的持股比例已不足 5%，“宝万之争”即将谢幕。截至 2020 年 6 月 30 日，万科的第一大股东为深圳地铁集团，直属深圳市国资委，持股比例为 27.91%，香港中央结算（代理人）有限公司持股比例为 20.60%，深铁在持股比例上具有绝对优势，足以保证公司股权结构的长期稳定。 深圳地铁集团作为公司的基石股东表示将支持万科混合所有制结构和事业合伙人机制，支持城市配套服务商战略。预计未来万科和深铁集团将充分发挥战略协同作用，共同推进实施“轨道+物业”的发展战略，全面提升城市配套服务能力。 图 2 万科 A 股权架构（2015 年宝万之争时） 图 3 万科 A 股权架构（截至 2020 年 6 月 30 日） 宝能集团 100% 钜盛华 51% 合约 8.38% 西部利得基金、 前海人寿 南方资本、泰 信基金 6.66% 9.22%  华润股份 安邦保险 其他股东 15.23% 4.54% 55.97%  深圳市 国资委 100% 中国证券金 中央汇金 深圳地铁 香港中央结 融股份有限 其他股东 资产管理 集团 算有限公司 公司 1.14% 1.63% 27.91% 20.60% 48.72% 万科A  万科A 资料来源： 资料来源： 1.3.强化产品质量管控，践行绿色建筑理念 2014 年，公司提出“三好住宅”和“城市配套服务商”的概念，三好住宅指的是好房子、好服务、好社区，公司相信做好住宅业务能够为未来发展奠定基础，始终坚持“质量第一”，坚持为普通人打造好产品，并不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准。 2017 年以来，公司持续提升产品质量：通过工程管理 APP“匠心”提升精细化管控能力；通过移动验房 APP 和线上