北京房地产一级开发程序作业流程.docVIP

目 录 TOC \o 1-2 \h \z 一、土地一级开发概念 3 二、土地一级开发实施方法 3 三、土地一级开发成本和收益 4 四、一级开发土地范围 4 五、一级开发包含政府职能部门 4 六、一级开发土地进入公开市场交易审查内容 5 七、土地一级开发通常工作程序（参见附图1） 6 程序一：确定土地一级开发项目 6 程序二：确定一级开发单位 6 程序三：办理建设意见（依据联席会要求办理） 7 程序四：办理交通评价文件审批（依据联席会要求办理） 7 程序五: 办理古树处理意见（依据联席会要求办理） 7 程序六: 办理文物保护意见（依据联席会要去办理） 9 程序七: 办理环境评价文件审批（依据联席会要求办理） 9 程序八:办理计划意见书 10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 11 程序十：取得征地批复(实施征地) 12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 13 程序十二：编制市政基础设施实施方案 14 程序十三：组织验收，评定土地成本 14 程序十四：纳入土地贮备库或直接入市交易 14 八、授权委托一级开发项目程序（参见附图2） 15 程序一：确定土地一级开发项目 15 程序二：取得市土地贮备联席会意见 16 程序三：签署土地一级开发协议 16 程序四：办理建设项目用地预审 16 九、符合458号文一级开发项目程序（参见附图3） 17 程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作意见 18 程序二：办理建设项目用地预审 18 一、土地一级开发概念 土地一级开发是指政府经过下属土地贮备机构或委托含有开发资质房地产企业根据土地利用总体计划、城市总体计划及控制性具体计划和年度土地贮备开发计划，对确定存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发关键内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发关键内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。 二、土地一级开发实施方法 依据一级开发实施主体不一样，能够分为以下三种方法： 1、政府下属土地贮备机构直接负责一级开发，能够由贮备机构自行组织实施，也能够经过招标方法选择开发企业负责具体管理，现在以贮备机构自行组织为主。如立即入市交易北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。 2、委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹措资金、办理计划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业方法上，现在以政府确定一级开发企业为主，估计20XX年下六个月开始，将逐步开始实施经过招标确定一级开发企业措施。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理，朝阳将CBD关键区一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任企业。 对于符合458号文经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发一个特例（短暂阶段）。如远洋山水东区、银港项目。 3、对于部分含有条件国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达成三通一平后直接入市交易。现在年8月1日成交清河毛纺厂用地属于这一类型。 本汇报关键针对第二种方法，即委托开发企业实施一级开发，包含招标选择、直接确定和458号文项目三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。 三、土地一级开发成本和收益 成本组成： 1、征地、拆迁赔偿及相关税费； 2、收购、收回和置换过程中发生相关赔偿费用； 3、市政基础设施建设相关费用； 4、招标、拍卖和挂牌交易中发生费用； 5、贷款利息； 6、土地贮备开发供给过程中发生审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准其它支出。 收益： 委托开发企业负责一级开发具体管理，开发企业管理费不高于一级开发成本2%，主体还是土地贮备中心。 委托开发企业直接实施一级开发，开发企业利润不高于估计成本8%，主体是企业。 对于招标项目，成本组成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。 四、一级开发土地范围 1、政府经过收回、收购、置换、征收等方法贮备土地，需出让土地使用权； 2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其它成片开发，需转让土地使用权； 3、企业改制、破产、吞并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产； 4、协议出让土地首次转让土地使用权； 5、政府要求其它土地使用权交易； 6、委托人委托交易市场进行公开交易其它土地使用权交易。 五、一级开发包含政府职能部门 在土地一级开发阶段关键包含政府部门有：国土局、发改委