第4章 房地产开发项目可行性研究工具.doc

第4章 房地产开发项目可行性研究工具 4．3 项目可行性研究管理制度 4．3．1 开发项目经济评价办法 以下为某房地产开发公司的房地产开发项目经济评价办法，供读者参考。 制度名称 地产开发项目经济评价办法 受控状态 编 号 执行部门 监督部门 编修部门 第1章 总则 第1条 目的 为完善房地产项目可行性研究，进行房地产项目科学决策，减少项目开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，为行政部门批准项目提供重要依据，特制定本办法。 第2条 适用范围 本办法适用于本公司所有商品房住宅项目、商业项目等房地产项目。 第2章 项目经济评价总说明 第3条 经济评价要求 对于本公司所有房地产项目，应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。 第4条 经济评价方法分类 1．房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。 2．对于一般的房地产项目只需进行财务评价。 3．对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目等，在作出决策前应进行综合评价。 第5条 财务评价 财务评价应根据国家现行财税制度和价格体系，计算项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。 第6条 综合评价 综合项目应从区域社会经济发展的角度，分析和计算该项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。 第7条 房地产项目经济评价基础 房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。 第3章 房地产市场调查与预测 第8条 调查与预测的目的 项目开发部在开发项目之前，应进行房地产市场调查与预测，以了解市场的过去和现状，把握市场的发展动态，为分析和确定项目建设的必要性、用途、规模、档次、时机、开发经营方式等，以及估算收入、投资与成本费用等提供可靠的依据。 第9条 市场调查和预测的内容与方法 项目开发部应根据项目的用途、未来获取收益的方以及所在地区的具体情况确定市场调查与预测的方法，科学进行决策。 第10条 市场调查与预测内容 房地产市场调查与预测的内容包括房地产投资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查与预测等。 1．房地产投资环境的调查与预测应基于国家、区域、城市、周围环境的层次上，主要内容有：政治条件、法律条件、经济状况、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施、未来政策走向等。 2．市场状况的调查与预测的主要内容包括项目周边的供求状况，商品房价格、租金、经营收入，项目开发的成本、费用、税费等情况。 第11条 市场调查方法 项目市场调查的方法因调查的对象、内容和目的不同而有所不同，通常采用的方法有：普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。 第12条 市场预测方法 房地产市场预测方法一般分为定性预测和定量预测，主要采用的方法有以下三种。 1．直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。 2．历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。 3．因果预测法，包括回归分析法和相关分析法等。 第4章 房地产开发项目策划 第13条 房地产开发项目策划要求 项目部应对项目进行系统的项目策划，以形成和优选出较具体的项目开发经营方案。房地产项目策划的主要内容包括以下六点。 1．项目区位的分析与选择。 2．开发内容和规模的分析与选择。 3．开发时机的分析与选择。 4．开发合作方式的分析与选择。 5．项目融资方式的分析与选择。 6．开发完成后的房地产产品经营方式的分析与选择。 第14条 项目区位的分析与选择 房地产项目区位的分析与选择，主要包括以下两类分析。 1．项目开发部应对项目所处地域、项目宏观区位条件进行分析，考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 2．具体地点的分析与选择。项目开发部应对房地产项目座落地点和周围环境、基础设施条件进行分析与选择，综合考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质水文、噪声、空气污染等因素。 第15条 房地产项目开发内容和规模分析与选择 此项选择必须在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则，选择建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。 第16条 项目开发时机的分析与选择 1．在分析与选择开发时机时，必须首先考虑开发完成后的市场前景，然后反向推出应获取开发场地和开始建设的时机。 2．在分析过程中，应充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。 第17条 项目开