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房地产估价基本理论之概述 作者：未知 一、房地产估价基本含义 顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但 科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估 价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运 用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此， 理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。 （一）房地产估价专业人员 房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有 关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务 的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和 香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。 1.基本要求。一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本 要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开 发经营、城市规划、建筑等方面的知识。（2 ）有丰富的房地产估价 实务经验。（3 ）具有较高的市场调查、推理判断技能。（4 ）有良好 的职业道德修养。 2.注册管理。为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国 房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于 1998 年 8 月颁布了《房 地产估价师注册管理办法》，自 1998 年 9 月 1 日起施行。该办法共 九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格 统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从 事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名 义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。 估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部 门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初 始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等 等作出了具体规定。详见本卷附录。 （二）估价目的 估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体 类型的价值的真实。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评 估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也 有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。 （三）估价原则估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的 标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。 详见本章第四节。 （四）估价程序 一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方 法评估的具体程序则有一定差异。详见本章第五节。 （五）估价方法 科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据， 又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径 来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类 似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价 值。 由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：“市场比较法、成 本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价 法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价 方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的 用途。 每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房 地产会得出不同的结论。 二、房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。从实物形态 上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房 地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权 益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及 其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用 途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及 主要注意事项等。 （一）居住房地产 居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同 于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质 论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地 产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。1.居住房地产的分 类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化 程度划分。（1）按档次划分：“l ）普通住宅。它是为普通居民提供 的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经 济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它代表一 个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住 水平。我国城市中量大面广