房地产重点项目开发作业流程全过程.docVIP

房地产项目开发步骤全过程 目录 第一章：项目决议阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、计划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，确保施工需要 2、施工场地平整，达成施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点和座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请完工验收，取得《建筑工程完工验收立案证》 四、申办建设工程计划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证实书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 ??? 从开发、建设、经营、管理程序上讲，房地产开发通常可分为五个阶段，即可行性研究和项目决议阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章： 项目决议阶段 ???? 产开发项目经董事会（企业主）同意初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究内容 可行性研究根本目标是实现项目决议科学化、民主化，降低或避免投资决议失误，提升项目开发建设经济、社会和环境效益。 可行性研究关键内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模确实定; (4)计划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用研究; (8)开发建设节点计划; (9)项目经济及社会效益分析; (10)结论及提议。 2、可行性研究组员知识组成：经济师、市场分析教授、房地产教授、建筑工程教授、财会师及律师。 3、可行性研究工作阶段 1）投资机会研究。该阶段关键任务是对投资项目关键是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出提议，即在一定地域和部门内，以自然资源和市场调查估计为基础，寻求最有利投资机会。投资机会研究相当粗略，关键依靠笼统估量而不是依靠具体分析。假如机会研究认为可行，就能够进行下一阶段工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究基础上，深入对项目建设可能性和潜在效益进行论证分析。 3）具体可行性研究，即通常所说可行性研究。具体可行性研究是开发建设项目投资决议基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资是否决议关键步骤。 4、可行性研究按5个步骤进行： (1)项目企业接收委托或集团企业董事会立项; (2)调查研究; (3)方案选择和优化; (4)财务评价和经济评价; (5)编制可行性研究汇报。 5、集团企业董事会经过，同意正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二章：前期准备阶段 一、 获取土地使用权。 开发商获取土地使用权关键方法： 1）经过行政划拨方法取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得； 4）出让方法取得（招标、拍卖、协议出让三种方法）； 5）联合开发并报相关主管部门立项、审批后取得； 6）经过司法裁决取得； 7）经过吞并、收购等股权重组方法取得。 开发商获取土地使用权程序土地使用权有偿出让方法： 出让方法是指政府作为国有土地代表以什么形式或程序将国有土地使用权让和土地使用者。根据《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权出让方法有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权有意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地愿望，由国有土地代表和有意受让人进行一对一谈判和切磋、协商出让土地使用权相关事宜这么一个出让方法。 招标出让是指在指定期限内，由符合条件单位或个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人依据一定要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）出让方法。以招标方法出让土地使用权，不仅要明确协议双方当事人权利义务，而且要明确投标效力及招标人在招标期限内应负责任等。 拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地全部者代表在指定时间、地点，组织符合条件土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权土地公开叫价竞投，按“价高者得”标正确定土地使用权受让人一个出让方法。依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求》，建设用地凡属于营利性商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途，必需经过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确定书》，然后签署《国有土地使用权出让协议》。 开发商取得《国有土地使用权出让协议》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证