成立房地产开发公司作业流程完整版.docVIP

目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章 房地产开发程序介绍 1 第二章 房地产开发企业设置 6 第一步 房地产开发企业设置法律程序 6 第一项 房地产开发企业设置相关税费 6 第三章 土地使用权取得步骤 6 第二步 取得开发土地使用权法律程序 6 第二项 取得开发土地使用权相关税费 9 第三步 拆迁安置阶段法律程序 9 第三项 拆迁安置阶段相关税费 10 第四章 房地产开发阶段 10 第四步 立项和可行性研究法律程序 10 第四项 立项和可行性研究阶段相关税费 11 第五步 计划设计和市政配套法律程序 11 第五项 计划设计和市政配套相关税费 12 第五章 项目建设阶段 12 第六步 项目开工、建设、完工阶段步骤 12 第六项 项目开工、建设、完工阶段相关税费 14 第六章 销售经营阶段 15 第七步 销售经营阶段法律程序 16 第七项 销售经营阶段相关税费 16 第七章 物业管理 17 第八步 物业管理阶段法律程序 17 第八项 物业管理阶段相关税费 17 附录： 房地产开发专业术语 18 第一节 面积类 18 第二节 价格类 20 第三节 实务类 22 第四节 管理政策类 30 第一章 房地产开发程序介绍 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目标投资开发房地产项目，从立项、计划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。中国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下定义是“指在依据本法取得国有土地全部权土地上进行基础建设，房屋建设行为”。房地产开发步骤关键包含以下多个程序。 1、前期准备 前期准备工作关键包含由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行计划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段关键工作是取得项目开工建设一系列许可证和取得项目建设用地国有土地使用权。“五证”中《建设工程计划许可证》、《建设工程开工许可证》全部是在这个阶段取得。《国有土地使用权证》因为开发商支付土地出让金时间不一样，取得时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地取得是最关键。现阶段，土地取得有两种方法：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让土地因为未向国家交纳土地出让金，不许可作开发利用。通常全部是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指和国家签署土地出让协议，交纳土地出让金取得国有土地使用权方法。现在房地产开发除经济适用房外，全部属于这种方法。一样，假如要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让土地因为其用途不一样，土地使用期限也不相同。关键分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑企业进行项目建设阶段。该阶段是房地产开发关键阶段。在本阶段，为了愈加快收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采取项目预售方法对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说期房销售，是指开发商在建设工程完工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《完工证》或完工验收合格文件后进行销售。 1 预售 因为预售能够提前回收资金，现在开发商大多采取此种销售方法。预售条件，《城市商品房预售管理措施》第五条要求： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程计划和施工许可证； （3）按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资25％以上，并已经确定施工进度和完工交付日期。 《城市商品房预售管理措施》第六条要求：商品房预售实施许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应该向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 2）现售 商品房现售，应该符合以下条件： （1）现售商品房房地产开发企业应该含有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或使用土地同意文件； （3）持有建设工程计划许可证和施工许可证； （4）已经过完工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施含有交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施含有交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。 对可研批复，两委会签，即下达计划设计任务，融资运作 对可研批复，两委会签，即下达计划设计任务，融资运作 据此办理征地及前期计划准备工作，开计划设计任务通知 计划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 市场、用户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻求