房产开发五证详细作业流程.docVIP

房地产开发应申办五证取得程序 （一）、立项同意。通常是由开发商向城市计划委员会提出申请汇报，依据当地城市发展情况，通常情况这些申请大部分全部可取得同意。 （二）、建设用地许可证。开发商拿着立项证实到计划局，计划局依据各地城市发展计划，发一个《建设用地计划许可证》，证实此宗土地能够用于住宅建设。 （三）、土地使用权证。开发商凭着《建设用地计划许可证》到国土资源管理局，交了土地出让金，给一个《国有土地使用权证》。 （四）、建设工程计划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计内容再交给计划局，计划局经过审核，认为符合计划要求，就再发一个《建设工程计划许可证》。注意此证和上面所讲《建设用地计划许可证》是不一样！《建设用地计划许可证》是证实此宗土地能够进行住宅建设；《建设工程计划许可证》是证实这项工程设计内容符合计划要求。 （五）、《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述多个证件和和建筑商签署协议，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。 （六）、《商品房预售许可证》。依据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第２４８号）第二十三条要求：“房地产开发企业预售商品房，应该符合下列条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程计划许可证和施工许可证； （3）按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资２５％以上，并已确定施工进度和完工交付日期； （4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证实。”第二十四条要求：“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应该提交下列文件： （一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项要求证实材料； （二）营业执照和资质等级证书； （三）工程施工协议； （四）预售商品房分层平面图； （五）商品房预售方案。”第二十五条要求：“房地产开发主管部门应该自收到商品房预售申请之日起１０日内，作出同意预售或不一样意预售回复。同意预售，应该核发商品房预售许可证实；不一样意预售，应该说明理由。” 　　五证复印件只能作为一个参考。因为商品房预售五证问题包含到商品房买卖协议基础，尤其是其中《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》尤为关键。因为《国有土地使用权证》直接影响到购房者未来是否能够拿到房屋全部权证问题；而《房屋预售许可证》将直接影响到商品房买卖协议法律效力问题。依据《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证实，和买受人签订商品房预售协议，应该认定无效，不过在起诉前取得商品房预售许可证实，能够认定有效。” 房地产开发项目行政许可所需要办理简明步骤 为给那些欲进入房地产开发项目标企业对房地产开发过程有一个初步了解，现将房地产工程项目标行政审批办理步骤简明说明以下。一个完整房地产项目从开始到完工,大致能够分以下三大部分。 第一部分 房地产开发企业准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发企业应办理好土地出让手续，委托有资质勘察设计院对待建项目进行研究并制作汇报书,应附有具体计划设计参数和效果图，并落实足够开发资金。 第二部分 行政审批部分 依据中国目前法律、法规、规章，房地产建设项目标行政许可程序通常共分六个阶段： 1）选址定点； 2）计划总图审查及确定计划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）计划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程完工综合验收立案。 一、选址定点阶段。 此阶段通常办理以下事项：1、计委审查可行性研究汇报和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体计划和土地供给方法审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环境保护局办理生产性项目环境保护意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、计划部门办理项目选址意见书。 二、计划总图审查及确定计划设计条件阶段，此阶段办理以下通常事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环境保护局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、计划部门对计划总图进行评审，核发《建设用地计划许可证》。 5、计划部门确定建设工程计划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下通常事项： 1、计划部门对初步设计计划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环境保护局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计同意文件要求