从营销角度看房地产项目前期规划.docxVIP

怎样做好房地产项目前期规划 在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目” 的情况。究其原 因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力， “天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍 塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全 不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设 计师承担罪名。 从房地产营销角度来看， 一个规划设计方案的好坏， 在很大程度上决定着一个项目的成败命 运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案， 出发点是什么？ 根据我们的实践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条基本原则。 步骤/方法 规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。 这应该是最高原则。 楼盘建成是让人住的，要住七十年， 你必须对住户的七十年（几乎是一 辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西 安融发沁园的最初设计方案中， 小区主入口在主干道上， 人车混流；而主入口旁边不远就是 一个红绿灯十字路口， 一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口， 而且旁边还有 公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！ 经过我们的再三坚持， 这个方案终于做了修改， 把车辆入口改为另一个地方， 做到人车分流。这些细节看起来是小 事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。 规划方案无小事，一个细节留下麻烦，住户会抱 怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题， 只是简单地 从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。 规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。 项目定位是一个项目的根本大纲， 框定了规划设计的方向， 背离定位就会做出完全不能用的 方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计 院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计， 在大约一万平方米的中庭里， 布置了 “地中海”、 “爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶 级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元， 而物业管理的运转费用更高 得可怕，这样一个中档小区， 向业主收取的物业管理费是很有限的， 而单只是水景的运转费 用，一年就需付出三十多万元！ 谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。 规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。 现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面， “买不买房看环境， 掏不掏钱看户型， 满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑 物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的， 以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小 高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景， 可以从客厅、卧室的落地玻璃 窗内直接欣赏湖光水色。 但是他没有考虑到： 这个湖不是别墅业主独享的， 而是小区全体业 主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚 至窗前走过才能到达湖边， 别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰， 个人隐私无 法得到有效保护。后来调整了规划方案， 把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是 小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界， 相对容易一些。 规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。 营销在规划设计上有两个基本要求， 一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安 碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，每户送 20平方米左右的 一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一” 。而在那些户型比较一般的项目上，我 们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。 石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未考 虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。 后来我们提 出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、 一条主轴景观 商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心） 、一组精心装修温馨舒适 的样板房。开发商按照我们的要求， 首先在一期施工中完成这五个工程， 项目就具备了良好 的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。 开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。 5. 规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学 说的基本禁忌。 一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的， 只能在这