老旧小区调研分析报告样本.docVIP

相关加强和改善破旧小区管理和服务调研汇报 ——以天桥湾小区为例探讨破旧小区管理和服务问题 前 言 小区管理和服务贴近小区居民生活实际，关系到广大人民群众切身利益，物业管理水平高低和服务好坏对小区两个文明建设含相关键影响。所以，探讨怎样协调物业企业和业主关系，提升物业管理服务质量，为小区居民发明良好生活环境，对于建设和推进小区友好发展含相关键意义。 天桥湾小区在通州区繁荣地带，占地面积约0.32万平方公里，和区政府紧一路之隔，地理位置优越，交通便利。小区建成于90年代，累计14栋住宅楼，常住人口855户、1932人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、和海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多破旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等很多问题存在着很大管理难度，严重影响着小区居民生活质量和小区友好，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注现实问题。 一、相关概念 （一）、破旧小区 《北京市破旧小区综合整改工作实施意见》要求，破旧小区包含1990年（含）以前建成、建设标准不高、设施设备落后、功效配套不全、没有建立长久有效管理机制破旧小区（含单栋住宅楼），和1990年以后建成、存在上述问题破旧小区。相关学者认为破旧小区在建设之初关键是为了处理居民住房困难问题，小区计划方案比较简单。伴随城市人民生活水平提升，破旧小区外部设施已经跟不上时代。中国破旧小区管理一直有三种经典模式：一是由小区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一个就是多单位管理，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。 （二）、小区服务 在社会学上小区服务就是指一个小区为满足其组员物质生活和精神生活需要而进行社会性福利服务活动。根据社会学概念，小区服务能够分为满足小区居民精神生活需要为目标小区基础公共服务和以满足小区居民物质生活为目标小区基础物业服务。 二、分析天桥湾小区作为破旧小区管理服务现实状况及对策 （一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。经过调查走访，天桥湾小区中房屋结构复杂，包含回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况造成了老小区居民结构相对复杂。居民生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，本身素质参差不齐，不能充足认识物业管理真正含义。部分居民只珍惜自家卫生，忽略了自己应尽义务，不关心小区整齐建设。因为历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现实状况，服务管理情况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以造成小区出现了很多棘手问题。 名词解释：? 物业管理恶性循环 物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损降低服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业企业退出——陷入真空状态——新物业企业（或政府接管）进入——再次循环。这么轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。 针对此情况，居委会做了冷静分析，经过利用宣传栏、倡议书、座谈会等多个形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在现实问题，树立正确消费观念。并引导物业不停提升管理服务水平，强化物管工作人员行为和素质，努力促进小区友好稳定。现在也借助网格化工作，加强入户，不停推进居民“花钱买服务”意识深入，提升精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。 （二）小区物业管理突出问题及对策 小区物业管理应包含常规服务、专题服务和委托特约服务等方面内容。通常小区能够提供常规性服务是对业主提供基础服务，关键包含：（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生管理 多年来，天桥湾小区正是因为缺乏正规物业管理，又存在着很多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区居住环境、友好环境成为居民日益关注焦点，影响了居民归属感和幸福感。 1.治安管理问题 因为我小区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有些人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮统计。小商贩自由出入，还常常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，小区不稳定原因较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。 2.车辆道路管理问题 严重影响天桥湾小区友好另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民存车需求，很多居民将车放置楼道等公共空间，或楼上楼下搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是因为生活条件不停提升，小区机动车辆极具增多，但小区没有计划停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又因为无人