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{营销策划}陕西咸阳阳光 小区营销策划提议案 阳光小区营销方案 一、咸阳房地产开发现况 咸阳历史悠久，文化丰厚，是古代丝绸之路的第一站，素以“秦都、汉陵、明城” 闻名于世。新亚欧大陆桥横贯东西，西北最大的国际空港咸阳机场连接全球各地。 独特的区位、资源和人文优势，使千年古都沐浴着现代文明，特别是西安－咸阳 大都市圈呼之欲出，因而吸引了众多房地产开发商的关注，近年来新楼盘迭出， 房价也因之一路飙升。 近年来沿世纪大道两侧，帝都花园、秦阳花园、世纪城·碧水茗居等多层住宅， 由最初的 1000 元／平方米左右的起价，上升为现在的 1790 元／平方米起价，多 层住宅均价已达 2000 元／平方米。滨湖花园、瑞田园、朝阳欧陆风情苑、明远 华庭、华宇馨苑、留园小区、东风花园、高科花园、风和日丽、长青花园、丽景 苑、玉泉花园、阳光小区、中洲花园等其他区域的楼盘相继崛起，房价也由最初 的 1100 元左右／平方米，上升到现在 1500 元左右／平方米，有的已经超过 1700 元／平方米。 咸阳每年的房地产开发总量在 50 万平方米左右，相当于西安年开发总量的近五 分之一。近年来，随着世纪大道的通车，咸阳到西安的直线距离大大缩短，这是 引起房价一路攀升的直接原因。随着咸阳城市化进程的加快，房价还有很大的上 升空间。不过，正值新楼盘迭出之时，也正是购房投资、置业的大好时机。 近年咸阳房地产市场具有如下特征：  2002 开始咸阳房地产市场年步入快速增长期，大量项目开工建设；  2003 年商铺投资热潮蜂拥；随世纪大道的完工，西咸一体化的总体战略 出台，咸阳房地产住宅销售市场异常火暴，销售价格节节攀升；  2004 上半年房地产持续 2003 年的热销情况，商铺投资热随商业经营不善 全线降温，住宅销售市场依然火暴，但价格已经趋于稳中有升态势；  多层住宅小区依然占据市场的主要地位；但市场份额有下降趋势；（2002 年多层占据 80%市场份额，2003 年占据 70%市场份额，今年从目前看占据 50%市 场份额）  由于国家出台房地产开发土地限制，咸阳市小高层住宅项目越来越多， 高层住宅项目开始出现；  开发商的开发意识越来越成熟，小区越来越具规模；小区配套、园林绿 化、户型均好性等有明显改进；  随咸阳房地产市场的竞争加剧，房地产营销开始受到重视，开发商对项 目的营销主题、推广包装越来越重视；  90㎡左右的两房，130㎡左右的三房户型依然是市场的主力户型，中小户 型住宅开始出现；  秦都、渭城两区的房地产开发不均衡，秦都区依然是占据市场主要地位， 随年初市政府传出可能迁往城市西边后，秦都区在咸阳市的房地产市场主导地位 更为牢固；  世纪大道两旁的项目快速发展，由于价格差异较大受到西安购房者的关 注，销售价格有进一步上升的趋势；  多层销售价格增长速度较快，与小高层及高层的价格差距逐步缩小； 二、房地产市场消费综述 咸阳市房地产消费主体依然以中高收入的群体为主；首次置业为主，二 次置业改变住房条件为辅；自国家取消福利房而转为货币分房政策之后，进 一步促使更多的政府企事业单位、银行保险等工作人员选择购买商品房； 而自从世纪大道开通以来，西安与咸阳的距离拉近许多，因此具有众多 在西安西郊上班的西安人开始在咸阳买房；当然西安购房者选择的位置依然 以世纪大道两旁项目； 咸阳房地产客户群体具有如下消费特征：  首次置业的客户为主力购买群体，二次置业客户群为辅；  购买住宅以自住为主要目的，投资物业以人民广场周边的商铺为主；  一次性付款与银行按揭比例为 4 ：6 ；  喜好寝室在南面的户型，卫生间需要干湿分离且面积要大，对主人房带 卫生间不是非常注重，但目前市场上许多户型已经设置主人房卫生间；  由于咸阳市区不大，私家车并不普及，因此普通住宅对车户比要求不高；  购房者不喜欢买期房，项目一般要到封顶之后才进入热销；  对居住区域的划分相当严格，更愿意在原居地周边买房；  总体上来说咸阳购房者更愿意居住在秦都区； 三、咸阳房地产市场项目包装及宣传推广情况 目前咸阳房地产开发过程中，许多项目都是重开发而轻推广，出现这种情况 并非仅仅是开发商的推广包装意识问题，报纸是房地产推广的最重