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{营销策划}某营销策划公 司地产项目前期调研案 XX 房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1.整体研究策划流程 调研方法 分析方法 第一步： “穷尽问题” ，调研开始前的脑力风暴会议，旨在 建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研 方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程 中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及 资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不 仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便 于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的 “碰头会”实际上 贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、 畅通进行必不可少。 3.建立畅通无阻的内部沟通渠道 监控人员 通过建立调研过程的 “三级保障系统”保证整个调研过程的 顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为 垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅 通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员， 为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主 要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员 反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、 信息反馈给决策者等。 建立在 “三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合 理化、精准化的成果体现。 二．过程的起点必须确认关注重点和研究方向 1.确定调研关注点 “XXX市场怎么样？” 、 “规划什么样的产品才能符合当地 市场的需求？” 、 “如何划分分期开发的规模？” 、 “怎么 才能降低市场风险？”等关键性问题，是工作室和投资商所 共同关注的，也是本次调研需要重点解决的问题。 面对诸多的问题，不能一言概括、一方决定，也不能粗略罗 列、混淆而谈，应该系统归类，依次调查，逐一研究，个个 击破。 在这种前提下，调研前期的“碰头会”—— “脑力风暴交流” 即应运而生。集思广益、博采众长，调动各方面人员的积极 性，吸取各方面的建议，提出问题，分析问题，为以后的研 究确立重点目标。 2.找准研究切入点以及研究方向 在确立调研重点目标的前提下，如何找准问题的切入点，进 行直接有效的调研，而不用浪费过多的人力物力于空泛的基 本数据采集。在这一点上，工作室将从市场、需求特征、产 品以及客群四个方面进行深入的研究分析。 在市场方面， 当地市场情况调研以市场特征分析、供需关系 研究、竞争性评论等方面为主； 在需求特征方面，将在掌握市场情况的基础上，结合先进的 理论依据和丰富经验，着重：人口及需求特性、价格区间、 适销户型及面积、附属功能及配套设施、认知途径、购买抗 性等多方面的综合研究； 在产品方面，以全面调研当地市场产品特征为基础，从各个 产品的定位、规划、景观、立面、细部等方面系统总结其成 功经验或借鉴其失败教训，为本案产品定位提供基础保障； 在客群方面，将重点投入到客群定位及购买特征方面，通过 大量的访谈型调研，掌握第一手购房者的直接资料，并潜移 默化的引导购房者对本案的认知，并力争为本案挽留部分现 阶段有购房需求的客户，使其对本案充分留意和关注； 通过以上四个方面切入到整体调研的具体实施中去，再结合 各阶段性 “碰头会”的探讨，即可为此次调研把握精准的调 研方向。 3.过程中的全程监控 此处的监控，一方面是保证调研数据的真实可靠，对投资商 委托的工作认真负责；另一方面是从另外一个角度反映当地 市场信息，很多一线调研人员容易忽视和错过某些隐性信息， 这时候就需要监控人员 “知人所不明、查人所不觉” ，发现 漏洞，填补空白。 三．突破创新的“有点有面”全方位科学调研方法 1.从基础数据入手 泛指为收集一切基础性数据所开展的调研方法。主要包括： 1)访问当地相关政府职能部门，获取经济发展的第一手资料； 2)访问市场上所有在售、售完的房地产项目，获