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关于影响房地产价格的宏观因素分析 　　论文关键词 :四象限模型　房地产价格　宏观因素　实证 检验 　　论文摘要：加强对房地产 市场 的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为 我国集贸易、 金融 、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响 尤为明显。本文基于四象限模型理论对 1998～2006 年上海市的 经济 基本面数据进行分 析 ,并运用 Eviews5.1 软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏 观因素。 　　住宅是居民的基本生活需求。1998年以前 ,我国已经有了房地产市场。1988年政府提 出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化 ,有很多的项目、市 场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自 1998年以来 ,我国开始实行住房市场化改革 ,这也是 房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展 ,并成为当今 社会 的一个热点问题。 　　房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展 ,而居住水平的提 高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断 改进 ,人民的居住条件和居住 环境 有了较大改善 ,人们的生活质量和水平因此得到了大幅 提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动 ,房地产市场经历了发展、上 升、高峰、下降、低潮的过程 ,期间产生了一些问题 ,例如 :市场秩序混乱、住宅空置率上 升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展 ,一直是上海市政府关注的焦 点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展 ,但如何保持上海房地产市场的繁荣 ,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中 ,因此 研究房地产市场价格的宏观市场影响因素 ,有着重要的现实与理论意义。 　　一、现实层面宏观调控政策的特点 　　1 、加快住房保障体系建设。2007 年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由 经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。 　　2 、主要通过信贷手段抑制房产投资 需求。2007 年在投资需求旺盛、房价高涨的背 景下 ,国家改用信贷政策来抑制投资需求,把第二套住房首付比例由 30%提高到 40%,相应提 高按揭贷款利息 ,第一套住房的首付比例和按揭贷款利息保持不变。它不仅抑制了投资需 求,还抑制了部分自住需求。 　　3 、由严格控制土地供应调整为加大、加快土地供应。2007 年土地政策由严格控制土 地供应调整为加大、加快土地供应,特别是普通商品房、经济适用房和廉租房的土地供应 。增加土地供应的途径主要有两个:一是加大土地推出的数量,加快土地推出的速度 ;二是 加大土地闲置的处罚力度 ,严厉打击囤地行为。 　　4 、存款准备金率和基准利率上调幅度空前。2007 年中国人民 银行 重拳出击 ,连续 10 次上调 金融机构 存款准备金率 ,累计上调 5.5 个百分点 ,调整力度 历史 少有。紧缩的 货币政策并非完全针对房地产业,但对依靠银行贷款维持经营的房地产企业和依靠按揭贷 款购房的个人来说 , 成本 的增加都是显著的,起到从供求两方面抑制房地产市场的作用。 　　5 、更加注重已出台政策的执行。在2005 年和 2006 年 ,中央实施了一系列全面、严厉 、深入的调控政策之后,近两年虽然延续了对房地产宏观调控的态势 ,但只是零散地出台了 一些政策,并没有出台全面的调控政策,重点在于落实前两年的政策。 　　二、从理论研究方面得出的四象限模型(图 1) 　　本文中的模型的建立考虑到的分析指标是变量新建房屋施工面积、商品房价格人均可 支配收入以及国内生产总值,正如图 1 中的第三象限(西南象限),描述的是房地产价格同新 建量之间的关系。从长期来看 ,房地产价格应同它的重置成本相等,因此也就描述了重置资 本同新建量之间的关系。这里假设随着新建量的增加 ,重置成本将会增加。影响重置成本 的其他因素将会导致整个曲线的移动——重置成本升高将使曲线向左平移 ,重置成本降低 将使曲线向右移动。 　 　　该象限对应的方程为 :P=f(C) 　　式中 ,P为价格;C为重置成本。 　　三、结合现实数据建立模型并 检验 修正 　　现以上海市为例 ,运用四象限模型、计量 经济 学 理论 以及 Eviews5.1 软件对上 海市房地产 市场 做出宏观分析 ,由计量经济学知识建立线性回归模型 1得 : 　　Y= β0+β1X1+ β2X2+ β3X3+u(1) 　　式中 :Y为商品房屋平均销