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审慎对待当前的房地产热 一、 房地产业的现状与 问题 近几年，我国 经济 的 发展 、城市化进程加快 、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体 分析 我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足 够的重视。 1 、房地产投资稳步上升，地域热点显现 发展经济 理论 告诉我们， 资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实 现从农业国向 工业 化和 现代 化的转变。对于 中国 一个人口快速增长的发展中国家来 说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现 7.3% 和 8%的高增长率，其中投资贡献率高达 3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投 资占固定资产投资的比重从 1990年的 5.6% ，逐步上升至2001 年的 20.7% （表1），弥补 了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。 从总量 分析，在 1997～2001 年间，全 社会 投资增长率分别为 8.6% ，13.9% ， 5.1%和 10.3% ， 房地产开发投资增长率分别为 -1.2% ，13.7% ，13.5%和 21.5% ，略高于全社会固定资产投 资增长率，但并没有出现 1992～1993年增长率高达 117%和 165%的过热现象（图 1）。 房地产开发投资结构基本合理，2001 年住宅占投资总量的比重保持在 66% ， 其中普通 住宅占 51% ，别墅和经济适用房分别占6%和 9% ，办公楼为12% ，商业用房为12% 。 从 房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为 主导的三大 市群（图 2），从2002 年 1-9 月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东 投资增长率分别为 29.% ，31.4% ，30% ，33.4% ，31.4%和 40.1% 。客观地讲，这些地区房地 产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区， 经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会 增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的 需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求 的支撑？ 2 、销售率空置率，地域分化明显 近几年，购房低息贷款、减免税费、 户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001 年商品房屋和商品住宅的销售率（ 当年销售面积占当年竣工面积的比例）分别是 88.4%和 75% ，其中商品住宅的销售率达到 历史 最高水平（图 3）。 但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到 12000万平方米，其中，空置期一年以上的为 4000 多万平方米，占当年房屋竣工面积的 13.4% ，高于国际警戒线10% 。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论 何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此 会 影响 资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为 一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少？以住宅为例，我国房地 产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差 异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就 值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍 是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商 品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房 425 万平方米， 给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的 “烂尾楼” ，而当时上海的空置 房屋接近 700 万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。 仍以房 地产投资三大热点地区为例，1998～2001 年，广东的商品房屋销售率为 66% ，69% ，71%和 68%