四个物业管理运作阶段.docxVIP

四个物业管理运作阶段 根据物业管理在房地产开发、建设、使用各阶段的不同作用 及特点，物业管理的运作可分为以下四个阶段：物业管理策划阶 段、物业管理的准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的运 作阶段。 1、 物业管理的策划阶段：所谓物业管理的策划阶段，是指物 业管理企业在接管物业之前就提早介入，以物业管理的角度对物 业环境、功能、使用、维修、施工、设施提出建议。为物业今后 的投入使用创造条件，并且最大化节约资金。为今后良好的物业 管理打下基础。同时，根据物业的建设特点，依据购买使用者的 物业管理服务要求，初步制订物业管理服务档次、确定服务标准 及服务项目。 2、 物业管理的前期准备阶段：物业管理的前期准备阶段，一 般在物业竣工投入使用前八个月开始。主要工作包括：决定自行 组建、选聘物业管理公司或顾问公司参与管理。制订物业管理前 期开办财务预算及年度预算，制订物业管理整体动作方案，编制 物业管理所需的各种文件，包括：《管理公约》、〈〈住户手册》、〈〈住 户守则》、《装修规则》、《停车场规则》、《物业收楼文件》、《租约》 等。拟订内部机构设置及人员编制，逐步分期、分批选聘管理人 员及培训。设计各部门的运作方案及规章制度。由于物业管理前 期准备阶段的专业性非常强，故此聘请专业物业顾问公司以其丰 富的经验、成熟的专业管理技术作为支持是今后成功于否的保障。 成功的前期准备阶段可为后期实际运作打下良好的基础，可以极 大避免今后管理的随意性，最大限度地规避今后的管理风险，并 充分体现发展的建设目的。 3、 物业管理的启动阶段：物业管理的全面启动阶段，是以物 业的接管验收为标志。此阶段包括：物业的接管验收、办理客户 收楼、入住手续、全面物业管理服务的展开、建立物业的档案资 料、客户资料、除执行日常管理工作外还要制订整个物业的管理、 保养、维护计划。这一阶段的工作纷繁复杂，因此在制订出各种 计划的同时，要严格执行环环相扣。在为客户提供服务的同时， 加强沟通宣传管理公司的管理规定，以谋求客户的理解支持并及 时根据客户的要求，调整各种管理计划，以求更加适合、满足客 户之需求。 4、 物业管理的日常运作阶段：此阶段最主要的内容包括日常 综合管理服务的稳定与提高。其中包括：物业维修管理、设备维 护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服务管理等。在为 客户提供优质服务的同时，以《管理公约》及其他管理规定为依 据，处理各种管理当中出现的问题并合理利用财务资源，做到开 源节流，提高资金利用率，改善物业的使用功能。对管理工作进 行定期检讨、计划未来、训练员工及灌输新知识为管理的提高打 下基础。物业管理的复杂性、系统性、专业性的特点决定了管理 的难度。为此良好的内外部环境对提高物业管理水平就显得尤为 重要。 根据以往的经验，要改善提高管理水平须有赖于政府部门制 订出一科学的制度、法规及周边区域各政府职能部门的配合及市 政、交通、绿化的改善，更须业主、租户、管理公司的沟通理解 与合作。我们相信随着社会主义市场经济的逐步发展，专业化、 企业化、制度化的物业管理企业将大有作为。