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论调整转型期的房地产价格策略 BAIDU_CLB_singleFillSlot(10979);中国论文联盟www.LWLM.com 编辑。 　　[论文关键词]房地产 价格策略 　　[论文摘要]2008年下半年以来，在国内国际因素共同作用下，我国大部分地区房地产 市场 已先后步入调整与转型期，价格调整已不可避免，要考虑到国内外 经济 环境 、 顾客消费 心理 、贷款银行 、前期购房客户等因素，制定恰当的价格策略以适应转型期 的房地产市场。 　　根据广州市房地产官方网站阳光家缘的 统计 数字，我们可以很清楚的看到，房地产 的调整已经发生，正在深化。从一手房的交易宗数来看，由 2006 年的 83793 宗到 2007 年 的 69348 ，减少20.8% ，2008 年比 2007 年下更大，降幅达到 36.5% ；从一手房的交易面积 来看，由 2006 年 924 万平方米到 2007 年的 801 万平方米，下降 15% ，2008 年相对于 2007 年的降幅更是达到 47% ；交易金额2007 年比 2006 年增加 15% ，而2008 年比 2007 年下降 31% ；均价增幅回落，2007 年比 2006 年增加 26.6% ，而2008 年比 2007 年增幅回落到 10.9% 。 　　从广州市一手房年度交易数据来看，交易面积和宗数在 2007 年达到峰值， 2008 年回 落的幅度很大；而交易的均价在 2008 年达到峰值；2008 年是由价升量降到价量齐降的转 折年。对于当前楼市出现的调整行为，应该理性和辩证地看待。从房地产市场本身规律来 分析，一些地方经过十几年快速发展后，自身也进入了调整期。同时过高的房价在超出购 房者的承受能力后，有泡沫的地方迟早要挤掉泡沫。 　　从 2005-2007 年，房地产商采用撇油的高价策略，即以高价卖给愿意接受高价的少数 人，如对价格不很敏感富有者或预期价格上涨的投机者； 房地产商利用网络、报纸等媒 体，宣传土地紧张，房地产资源稀缺，并利用奥运造势，一路推高房价，在人们买涨不买 跌的心态下，涨价潮一浪高过一浪。这段过程从 2005 年延续到 2008 年，房价涨了将近 2 倍，基本把有刚性需求并有能力承担高房价的顾客引出来了。这种高价策略使房地产公司 获得了丰厚的利润，使其能继续维持一段时间的高价，但由于销售量迅速下降，资金回收 慢，造成资金链紧张。 　　联合国 1993年对世界 107个国家进行了全面研究得出的房价收入比标准是 3-6 倍。 即购买一套房子时，总房款(包括装修费)与家庭税后收入之比如果为 3-6 倍，则说明这种 房价在你的支付能力内。以 2007 年的广州市一手房均价 8599 元/平方米、每套 90 平方米 计算，总价为 773910 元， 即使按 2007 年广州市高收入户年家庭平均总输入 45451.57 元 计算出来的房价收入比也达到 17倍[2] 。远远超出3-6 倍的范围。另一个参数是住房按揭 月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去) ，这个比一般在28%-35%.如果超 过 35% ，则家庭负担过重，挤压家庭其他消费，降低家庭的生活质量，目前很多家庭超过 了这个比例。 　　截至 2008 年 8 月底，全国商品房空置面积已经创纪录的达到了 1.3 亿平方米[3] 。在 供应相对过剩的市场环境下，虽然降价是房地产企业的必经之路，但降价的阻力很大。阻 力来自以下几方面，一是前期购房者(特别是近几个月的购房者)闹退房或要求补差价，例 如万科的退房风波；二是银行的压力，如果降价幅度过大，前期所购房屋可能资不抵债， 引发房贷断供潮，特别是房产投机者在资金链断裂的情况下断供；三是地方政府的压力， 地方政府为了本地的经济平稳发展以及 财政 收入的稳定，极力反对大幅降价；四是来自 市场的压力，买涨不买跌是市场的普遍心态，降价策略不对，不仅不能起到促销的目的， 反而会加重观望的氛围。房地产企业的降价策略必须有效应对这些阻力。 　　对于前期购房者和银行的压力，房地产企业采取的策略是拖时间，即保持房价格基本 稳定甚至提价，营造房价坚挺的假象，让时间抚平前期购房者的后悔感和不公平感；拉长 时间也可让银行收回更多房贷，减少断供的风险。拉长时间也可以引出部分有刚性需求并 有承受能力的潜在购房者。对于资金紧张的房地产企业，采用暗降的方法促销，如送家电 等物品，或送一定期限的物业 管理 费等等。但万科公开降价行为打破了僵局，暗降已基 本失去效力。 　　地方政府与房地产企业是利益共同体，他们都希望房价上涨，至少维持稳定，房地产 降价会降低土地出让的价格，减少房地