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房地产应交税金的种类及计提方法解析 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费 附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所 得税以及契税等。 一、 营业税:是对在我国境内提供应税劳务、 转让无形资产或 销售不动产取得的营业收入征收的一种税。 计税依据：为纳税 人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以 下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税 目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率 为5%;⑶包销商承销，应按“服务业一代理业”征税。⑷ 土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业一租 赁业”征税。计算公式 =营业额x适用税率 二、 城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计 税依据，依所在地区分别适用 7%、5%、1%征城市建设维护 税，依3%计征教育费附加。 三、 土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增 值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用 税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》 规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率 累进税率，应纳土地增值税 =土地增值额x适用税率-速算 扣除额x速算扣除率。其中：土地增值额 =转让房地产总收 入-扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支 付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地 和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与 转让房地产有关的税金；加计扣除。 四、 房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对 拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收 入征收的一种税。它以房产原值 （评估值）为计税依据，税率为 1.2%。年应纳税额=房产原值（评估值）X （1-30%） X 1.2% o 五、 城镇土地使用税：是在城市、县城、建制镇和工矿区范围 内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积 为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。 年应纳税额=E （各级土地面积x相应税额 ）。房地产开发企 业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交 付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 六、 城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是 对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港 澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产 原值计税，税率为1.2%。年应纳税额 =房产原值x税率x （1-30%）。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地 的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华 程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业 的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准 确定。应纳土地使用费额=占用土地面积X适用的单位标准。 七、 印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花 税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质 的凭证税。分为从价计税和从虽计税两种。应纳税额 =计税 金额X税率，应纳税额=凭证数虽X单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税， 但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、 书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合 同应按产权转移书据所载金额 0.05%缴纳印花税，房地产交 易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让 合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办 理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税 五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上 按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 八、 契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权届时向承 受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围 包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠 与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主 要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使 用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额 =计税依据x税 率 九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税:大部分地区, 九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区, 目前已经停止征收。 十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的 企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征 收的一种税。应纳税额 =（全部应税收入-准予扣除项目）x 适用税率。 十一、个人所得税 ：是对个人的劳务和非劳务所得征收的一 种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适 用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额X适用 税率-速算扣除数。 应交下列税种：