物业公司管理运作方式和作业流程.docVIP

榆林市全家和物业管理管理运作方法、人员配置 及工作步骤 第一节 管理运作方法 一、管理方法确立标准 1、符合物业特点，确保管理目标实现标准。 2、规范、适宜、灵活、高效标准。 二、管理方法概述 依据项目特点将管理方法列图以下： 春江华庭项目物业管理方法（内容） 春江华庭项目物业管理方法（内容） 组织系统 运作系统 控制系统 三种管理手段： 1、制度手段 2、文化手段 3、科技手段 两个体系 1、IS09001 2、IS014001 激励系统 三、管理方法具体内容 （一）导入两个体系 导入IS09001质量体系、IS014001环境管理体系，将物业管理各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和连续改善，把以服务为关键内容企业活动纳入到环境保护控制系统中。 （二）采取三种手段 1、制度手段 制度手段包含两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”管理理念,制订科学《职员业绩考评措施》等内部管理制度,使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促进职员高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作标准、步骤等方面，我们将制订科学性、实用性强制度，以制度规范职员服务行为，确保服务质量优质和高效（导入IS09001和IS014001体系文件）。 2、文化手段 将经过企业理念宣讲、举行文化活动等方法，用高尚企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结友好职员团体，提升职员以企业为荣、为家意识，进而提升队伍整体战斗力。 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动每个步骤，使整个长博·春江华庭充满文化气息。 3、科技手段 发明性地利用长博·春江华庭设备本身优势，在管理活动中采取科技手段，利用计算机、闭路监控等设施，实施科技性物业管理。 （三）建立四个系统 第一个系统:组织系统 明确长博·春江华庭项目管理处和相关外部单位关系，确定其在外部组织系统中位置，明晰相互责、权、利，有利于管理处协调好各方关系，为企业营造良好物业管理环境。同时，确立内部组织相互关系，有利于明确各部门之间责、权、利，使内部管理规范化、制度化，对融洽内部人员相互关系，提升内部沟通速度和效果，和增强团体凝聚力、战斗力等方面，全部将起到主动作用。 内部组织体系图及说明 长博物业管理 长博物业管理 春江华庭项目管理处 工程技术部 小区文化部 用户服务中心 环境服务部 秩序维护部 ISO9001推进小组 服务质量督察组 综合行政组 A 长博·春江华庭项目管理处为长博物业管理实施机构，和长博物业管理（物业管理责任机构）系隶属关系，长博物业管理对春江华庭实施一体化、专业化物业管理。 B 长博房地产开发为物业管理服务活动监督机构，和长博物业管理系委托和被委托关系，长博物业企业依据物业管理相关法律法规和物业管理服务协议内容开展物业管理服务，推行合约，实现约定管理服务目标。 C 长博·春江华庭项目管理处和江阴市物业管理行业主管部门、公安机关、税务等政府职能部组成协调、监督关系。管理处和对方保持良好沟通协调关系，争取其对物业管理工作支持。 2、内部组织机构图及说明 在组织机构设置时根据“三大标准”进行，分别为“维护统一指挥标准”、“确保责权一致标准”和“集权和分权相结合标准”。 内部组织机构图： 长博房地产开发 长博房地产开发 物业管理行业主管部门、公安、共商等政府职能部门 长博物业管理 长博·春江华庭项目管理处 A 用户服务中心：设置管理处主任负责制下二十四小时用户服务中心，用户服务中心具体负责：总体调度、前台服务及业主投诉、业主意见、辖区事务、上级部门等信息搜集、统计、归纳、统计、分析处理和立即传输和用户资料管理。 B 工程技术部：负责春江华庭制订和实施房屋主体（含室外非机电设备设施）维护、管理计划，确保房屋主体、广场等各非机电设备设施完好。负责物业内机电设施、智能花设施、消防设施等设备日常运行、维护保养管理，确保多种设备功效得到正常发挥。实施二十四小时轮番值班，立即处理各类应急维修任务。 C 秩序维护部：负责小区安全维护、车辆进出管理、消防和智能化监控等安全管理工作。 D 环境服务部：负责整个物业清洁保洁工作，确保清洁服务符合国优标准，符合物业使用人要求；负责全部绿化植物养护管理工作；负责物业消杀和水景管理工作。 E 小区文化部：负责小区小区文化建设总体策划和管理，开展宣传教育、公益活动及精神文明活动，帮助举行多种类型庆典活动和多种文化宣传活动。 F 综合行政组：关键负责文件处理、档案管理、人事劳资管理，仓库管理和后勤保障；管理处办公用具、维修物料采购等工作。 G 服务质量督察组：全部岗位人员服务质量督察、考评工作，落实职员业绩考评制度。 第