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商业地产项目运作成功要素分析 近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。 商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二：第一，近几年城市的扩张 迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业 布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。 第二， 就全国的中等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府 各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下 降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的 投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引 力的。 商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？ 其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营 用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、 写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更 是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单 一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发——销售的模式。商业房 地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的 商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，可以达到几万、十 几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发，项目统一经 营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产 权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。 那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？ 第一、翔实的市场调查 房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻 视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房 价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户 型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但 用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。 市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调 查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土 地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略 等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消 费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情 况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、 业户构成、损益情况等）。 第二、理性的效益分析 如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产 的投资决策，那么恐怕根本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是 显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的 市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定 的。这也是由商业地产的特性决定的。 以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场 档次不高、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预 测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析 却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟 期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认 可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加 先进、管理水平也更高，但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的 程度，仍需要一定的时间，也就是市场的培育期。这个周期可由科学 的市场营销手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。 效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分 考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容 低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时 期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争 对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。 第三、充足的资金准备 因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同，长线投资占据 着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式，越来越理性的消费者也 大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金准备充足，否则 出现后续资金断流项目难以为继的情况，工程不能正常进行，招商就 更加困难，这当然是非常法危险的。 地产圈对普通房地产的运作有一种“10 ％资金说”，就是1 个亿的 项目有个1000 多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资 金，建设费用由建筑商先行垫付，然后就是开盘预售了。这种打法未 必是特别普遍的现象，但其存在也为数不少。同样，这个套路也绝对 不适应商业地产项目。 最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款，商业地产相 对风