房地产开发行业2021年投资策略和分析报告：结束内卷开启超配理由，价值标准.pdfVIP

结束内卷开启超配理由 三种能力判定价值标准 房地产开发行业2021 年投资策略 ｜2020.11.12 中信证券研究部 核心观点 过去一段时间，房地产行业始终面临房价弹性有限，总需求增长空间有限，集 中度提升幅度有限等问题。直到2020 年四季度，我们相信“三道红线”的政 策措施拉开了行业供给侧改革的大幕，内卷化竞逐土地和资金的局面即将结 束，弯道超车、杠杆制胜已无可能。我们相信，供给侧改革将是行业未来数年 核心投资逻辑，大多数企业的潜在利润率已经或即将触底反弹。我们看好地产 板块，建议关注良性周转实力、核心资产价值、服务平台潜力三条主线，推荐 金地集团、万科A （万科企业）、保利地产、龙湖集团、世茂股份、阳光城， 建议关注碧桂园、华润置地。 ▍ 我们预测 2021 年房地产行业高位稳定运行，土地出让金、房地产开发投 资、商品房销售额、房屋新开工面积和房屋竣工面积分别同比增长 5.7% 、 6.1% 、0.2% 、2.0%和6.0% 。 ▍ 内卷化竞争即将结束。行业在过去很长时间陷入了内卷化竞争的旋涡，比 较稳健的公司反而难以获得土地储备，而拿地的公司却面临资产质量恶化。 各种企业试图利用财技弯道超车，地产行业融资过多既占用了社会资源， 又导致了企业融资成本过高。“三道红线”的政策导向，加之市场的偏好， 都助力内卷化时代的结束。2020 年三季报显示，板块杠杆率开始掉头向下。 近期，土地市场热度下降，行业融资成本下降。 ▍ 企业盈利能力持续下降的趋势预计即将结束。限价、土地市场激烈竞争、 融资成本偏高等共同导致行业盈利能力持续下降。尽管一些企业在平滑利 润，但结算利润率在2020 和2021 年下降料几乎不可避免。但由于土地成 交溢价率下降，融资成本下降，我们相信企业销售毛利率有望在2020-2021 年触底，并有结构性反弹可能。 ▍ 新竞争格局，三条标准决定公司未来前景。新竞争格局的早期，企业杠杆 率，存量资产质量仍是区分公司价值关键。但中长期而言，则良性周转实 力、核心资产价值、服务平台潜力可能成为新时代优秀地产企业胜出的关 键。 ▍ 风险提示：地产行业长期总需求不足的风险。 ▍ 估值具备吸引力，板块配置显著偏低，看好地产开发板块。地产行业在公 募基金配置比例持续偏低，全年累计涨幅严重落后大盘，但行业却面临供 给侧改革的历史机遇，盈利预测扎实。我们认为当前是配置蓝筹地产股的 好时机，推荐金地集团、万科 A （万科企业）、保利地产、龙湖集团、世 茂股份、阳光城，建议关注碧桂园、华润置地。 证券研究报告