关于城中村拆迁安置小区物业管理的调研.docxVIP

关于项目建设及城中村改造拆迁安置小区物 业管理的调研报告 随着高新区城市建设的快速推进，拆迁安置小区相继建成， 安置群众已开始入住，安置小区的物业管理问题对于办事处、 对于城改工作来讲是新生事物，也是必须面对的课题，在不远 的将来极有可能成为城市社区管理的难点，是必须引起高度重 视的一大社会问题。我们在对辖区各村拆迁安置小区现状深入 调查的基础上，提出加强拆迁安置小区的物业管理的思路和建 议。 一、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理现状 崇业办辖区六个行政村，农业人口 2580户9058人，全部 处于城市规划区内，随着高新区城市建设的发展，项目建设在 各村先后产生拆迁，辖区六个行政村已全部被列入城中村改造 范围内，郑家村、白杨村、王贺村的拆迁安置户，已先后入住 拆迁安置住宅小区。 1、郑家村拆迁安置小区物业管理现状 郑家村辖3个村民小组，360户1370人。安置小区由威楠 公司开发，王林公司代建，共建设 6层安置楼15幢，建筑面积 77000平方米，已交付的四幢楼（8#、11#、12#、13#）用于安 置中心广场拆迁户，目前，大部分安置村民正在装修，小部分 已经入住。除已交付使用的四幢楼外，小区内还有 9幢楼施工 未结束，小区内道路局部建成，绿化、亮化等其它工程未开始 施工，建成区与建设区没有围挡并经同一入口进出，小区燃气、 供暖、宽带、有线电视未通，小区无大门、单元无楼宇门、无 保洁、无安保，物业管理处于缺位状态 2、 白杨村拆迁安置小区物业管理现状 白杨村辖9个村民小组，913户,3400人。安置小区由新宇 公司（白杨村城改投资主体）投资建设，小区一期工程已建成 6 层安置楼7幢，建筑面积3.3万平方米，已安置 310国道改线、 广场西路、渭南中学项目用地内拆迁村民 153户。小区物业处 于无序管理状态。 3、 王贺村拆迁安置小区物业管理现状 王贺村辖3个村民小组，286户、895人。已建成6层安置 楼1幢，由王贺村委会出资建设，用于安置城中村改造拆迁户， 物业由村委会下届公司金马公司聘请人员负责，承诺免收 3年 物业服务费。 二、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理存在的 问题 1、 无物业管理机制。辖区已经有的 3个拆迁安置小区，2 个小区无物业管理，1个有物业管理的小区即王贺村拆迁安置小 区，为自发管理、临时管理，承诺 3年不收物业服务费。当前， 关于城中村拆迁安置小区物业管理如何启动、如何实施管理， 没有一套可以遵循的规章和标准，现有拆迁安置小区物业管理 水平较低。 2、 建立物业管理机制需要明确的两个基本问题 一是在业主委员会成立之前，物业服务企业由谁聘请？二 是物业服务费用由谁承担？村民被拆迁后从村庄住进小区，认 为自己为城市发展做出了牺牲，对物业管理收费有强烈的抵触 情绪，缺乏花钱买服务的观念。 三、关于加强项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管 理的建议 拆迁安置小区既是城市管理的基本单元，也是居民生活的 基本场所。安居方乐业，人的生活中有三分之一时间是在住宅 区中度过的，拆迁安置小区的物业管理水平的高低，不仅影响 小区居住条件和居住品位，更进一步会影响到政府的服务形象， 影响后续项目征迁及城中村改造等工作的开展，甚至成为社会 不稳定因素。 从高新区的实际来看，目前城中村拆迁安置小区物业管理 工作的重点在制定完善政策、健全体制机制上。因此，城中村 拆迁安置小区的物业管理，要顺应拆迁居民提高生活品质的新 要求，完善物业管理体制，规范物业管理机制，做到有物管用 房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有 绿化养护、有道路保养、有维修服务“八个有” ，打造环境美、 设施全、服务优、管理好的新型居民安置小区。 1、建立物业管理体制。按照“条块结合、多方协同”的原 则，由城改办成立城中村拆迁安置小区物业管理领导小组，由 物业管理行政审批主管部门牵头，建立以物业管理行政主管部 门、街道办、居委会、业主委员会和物业管理公司共同参与的 物业管理机制，强化建设、执法、工商、公安、物价、规划、 卫生、环保、消防、民政等职能部门协同配合责任。 2、 规范物业管理模。按照因地制宜和尊重居民意愿的原则， “鼓励自治管理，引进专业管理”，即鼓励城中村或改制后的新 经济组织自行组建物业管理机构，按照社区标准化物业管理的 要求和标准，组织居民进行自治管理。或与有资质的物业管理 公司合作组建物业管理公司，也可以聘请物业公司作为物业管 理实施主体。 3、 物业服务企业聘请与物业服务费用。在业主委员会成立 之前，物业服务企业的聘请，根据《物业管理条例》第三章第 二十一条之规定，可由建设单位选聘物业服务企业，签订前期 物业服务合同。待业主委员会成立后，由业主委员会招集业主 大会选聘物业服务企业。物业管理费用可借鉴外地经验由