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上海市城市更新首批案例简介 2015 年上海市城市更新工作推进会 2 月 12 日在上海设计中心南 馆召开。上海市规划国土资源管理局对 《上海市城市更新规划实施办 法（试行）》（征求意见稿）进行深入解读，并展示已经启动的六个城 市更新案例，分别为：徐汇区的西亚宾馆开放公共空间、提供公共停 车位的改造；徐家汇教堂广场附近空间整合优化； 静安区锦沧文华酒 店改为楼；“东八块”地区保留历史风貌； 曹家渡地区建设楼宇连廊； 以及闸北区新客站北广场北侧增加公共绿地和公共开放空间。 一、徐汇区的西亚宾馆开放公共空间 更新模式： 功能改变（由老旧宾馆改为大型城市综合体：写字楼 +公共空间 +公共停车 +商业）。 更新背景： 徐家汇商圈，面临公共空间不够、停车位严重不足、 写字楼稀缺等问题，急需更新改造提升。 项目概况： 改造前的西亚宾馆为三星级老旧宾馆，建筑高度 35 米，建筑面积 10623 平方米。 西亚宾馆原址建设的 T20 大厦改建完成后为写字楼加公共设施，建筑高度增至 70 米，建筑面积 24258 平方米。 1 层与地面连为一体，成为开放式广场； 2 层作为徐家汇商区整体连廊一部分，便于行人在楼宇间穿行； 3～4 层为公共停车场， 5 层为支撑层， 6 层～ 13 层为写字楼；地下空间和 6～13 层为业主所有（改造后产证面积不变） 。 项目进度： T20(西亚宾馆重建 ) 于 2013 年 8 月动工， 2017 年 12 月，百胜中国控股有限公司入驻 T20,T20 正式更命为百胜中国大厦。 主要经验： 业主：负责出资对需要更新的地块或建筑进行改建， 提供公共空间和公共设施，满足公共需要。 政府：提供容积率提高和规划性质更改等奖励政策， 提高业主更新改造积极性。 二、徐家汇教堂广场附近空间整合优化 更新模式： 优化空间布局，增加公共活动空间。 更新背景： 大教堂、观象台、藏书楼、光启墓等历史建筑互相联系较弱，辨识性不足，周边公共空间较零散，品质不理想。 项目概况： 徐家汇天主教堂是中国著名的天主教堂， 2013 年被列入第七批全国重点文物保护单位， 2016 年 9 月入选“首批中国 20 世纪建筑遗产”名录。 为了优化现状空间， 通过拆除遮挡教堂的现状建筑和行道树来展示教堂的南立面， 强化教堂与古观象台的历史建筑对话， 增加了地区公共活动空间。 在教堂前广场南侧建设一幢地上 3 层、地下 2 层的社区文化设施，增强地区文化活力，广场下建地下停车库。 改造后广场范围内建筑面积减少约 400 平方米，广场视野更开阔，景观建筑更为突出， 展示了教堂巴西利卡式建筑富有美感的南立 面，整体上增加公共活动空间。 项目进度： 徐家汇教堂广场于 2017 年年底完成地下结构施工， 计划 2018 年年底主体竣工。 主要经验： 注重利用城市的边角地、闲置地等“低效空间” ，通 过整理改造植入质朴、清新、实用的公众活动场所，让低效空间发挥 城市生活积极作用。 三、静安锦沧文华楼宇改建项目 更新模式： 功能改变（由酒店改为高端商场和甲级写字楼） 。 项目概况： 锦沧文华楼宇改建工程位于南京西路 1225 号，西侧 毗邻上海展览中心，北至南京西路，东近平安戏院，南邻沧州大楼， 地处上海著名的商务与购物中心。 项目原为锦沧文华大酒店， 建成于 1987 年，是上海中心城区著名的五星级酒店。 原主楼结构为 30 层，高 100 米，裙房 5 层，设 1 层地下室。一 方面原主楼拆除后通过“四改三”以增加层高， 重建建筑高度不变但 主楼改建为 22 层；另一方面原裙房区域 1 层地下室拆除后扩建为地 下 4 层，主楼区域地下室仍为 1 层不变。改建后建筑面积约 7 万平米，建筑功能为商业加办公。 项目进度： 工程于 2016 年 5 月开工，计划于 2019 年底竣工。 四、“东八块”地区保留历史风貌 2002 年 5 月，上海市政府将位于静安东部北京路石门路附近的 一大片“旧区”的土地分割为八块，以“免土地出让金的旧区改造模 式”，与周正毅（ 2002 年度福布斯中国富豪榜第 11 名，上海首富） 签订了八块国有土地的八个出让合同， 被称为“东八块”, 总面积 17.64 万平方米。 “东八块”区域空间分布 “东八块”周边的自然博物馆和静安中心 “东八块”怡安里内部里弄空间 更新模式： 历史街区、地段保护性更新。 项目进度： 2003 年，“东八块”地区因为周正毅被捕入狱，此区域的拆迁停滞了近十年。 如今南部已建成静安雕塑公园和上海自然博物馆新馆，北面的写字楼静安中心正在建设中。剩下的街坊，有一半在动迁中，剩余将最大程度地保留原貌。 项目特色： 以静安区东斯文里的改造为例，这一试点，除保护保留已经认定的保护建筑外， 还保留原规划确定拆除的里弄建