“时尚廊”沈阳店项目可行性分析报告.docx

时尚廊”沈阳店项目可行性分析报告 战略及事业发展部 项目成员：潘磊、 时尚廊”沈阳店项目可行性分析报告 解决的问题： 1、 店面租金是否是时尚廊沈阳店能否盈利的唯一障碍? 2、 是否还有其他因素影响盈亏？ 3、 项目可行的必要条件有哪些？ 模型分析的方法： 1、 净现值计算法 2、 敏感型分析法 分析框架： 1、 “时尚廊”背景介绍 2、 本次财务评估的模型介绍 3、 财务分析部分 4、 总结 1、“时尚廊”背景介绍: 1,1北京时尚廊定位： 时尚廊(Trends Lounge)是集图书、生活杂货、咖啡简餐、讲座沙龙等为一体的試驗概念 店。 1.2北京时尚廊盈利情况: 从2007年开办至今，时尚廊在销售收入及品牌知名度方面都有了较大起色，但仍未实现盈利 单应旺元 2fll#l-12 月 期1年皿月 轩將均成本 0.74 0.6? I Q対I -0対 据时尚集团财务部2011年9月份 数字显示：时尚廊世贸天街店2010年1 月至2011年8月，每平米利润仍为负 值(-0.36万元人民币) 1.3北京时尚廊亏损原因的初步判断： 针对时尚廊项目的财务分析前，由于一直以来店面租金占成本的比重较大，时尚廊管理层判 断店面租金是现阶段决定时尚廊能否盈利的唯一因素，认为只要解决租金，时尚廊沈阳店肯定可 以盈利。在此，我们假设店面租金已经可以全面反映店面的地理位置，以便我们通过财务数据来 分析经营状况，由于营销不利以致人流量不如预期的因素不予考虑。 2、本次财务评估的模型介绍: 2.1财务模型逻辑： 首先，预估投资一家实体店若干年后的实际盈利情况，即：首先预估每年销售收入 其次，刨除运营等实际成本，得到运营净现金流（即：净利润 +折旧摊销等）； 最后，用现金流贴现（NPV）的方法，计算经营年度期末实际利润。 2.2财务公式： 新店盈利=销售收入累计折现 一成本累计折现+前期投入摊销累计折现。 其中，销售收入=店面平米数*预期平效 因此，上述公式可转化为： 新店盈利=（店面平米数*预期平效）累计折现一 成本累计折现+前期投入摊销累计折现 2.3平效为最重要变量： 上面公式中共计四个变量，其中三个变量：“店面平米数”、“每年成本”及“前期投入摊销” 均为固定值，只有“预期平效”是变动值，因此衡量 平效1是预估新店盈利的首要指标。 2.4累计折现率取值为8% 此次财务评估模型中，未来现金流现值计算 NPV中折现率选取按目前业内一般标准选取8% J平效：即每平米带来的销售收入，“平效”是衡量实体店的收入能力一个最重要指标。 3、财务分析部分: 3.1沈阳店相关数据及假设(此次财务分析使用的假设来自时尚廊总经理许志强)： 2012201320142015201620172018201920202C21|76时尚廊每年平0效 2012201320142015201620172018201920202C21 |76 时尚廊每年平0效 3,241 4,051 4,659 5,218 5,740 6,1996,5096,834 7,1 增长率 营收 60.0%25.0%15.0%12.0%10.0%8.0% 5.0% 5.0% 5.0% 收入范围 毛利率预测 占比 餐饮 50% J 30% 图书 30% ) 50% 杂货 40% 3 20% Ble nded Gross margi n 38% 1、收入部分： (1)营业面积： 时尚廊营业面积(m2) 575 (2)收入增长率, 前三年为投入期，增长较快，三年后递减 2、成本部分: 营运及摊销成本 SG成本成本/ SG成本 成本/月 成本/年 房租 0 0 物业 314,813 工资 648,000 水电 104,938 宿舍办公室 2,000 24,000 办公行政杂费 2,000 24,000 差旅费 2,000 24,000 其他 2,000 24,000 CAPE摊消 装修 设备 桌椅 成本生命周消成本 1,150,00010 115, 200,000 5 40,( 200,000 5 40,( 门年 000 )00 )00 依据通货膨胀与GDP增长设定的增长率 增长率房租 增长率 房租 物业 工资 水电 宿舍办公室 办公行政杂费 查旅费 其他 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2