房地产开发业务流程和开发成本的会计核算要点.docVIP

房地产开发业务流程及开发成本的 会计核算要点 一、房地产开发业务流程 根据我国房地产行业特点，房地产开发的生产经营流程主要有注册登记、受让土地、立项与规划、建筑施工、商品房销售、权属登记等方面。 （一）注册登记 ．根据我国城市房地产经营管理条例规定，设立房地产开发公司除应符合《公司法》规定的设立条件外，还应当具有下列条件： 1） 100 万元以上的注册资本。 2）有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员， 2 名以上持有资格证书的专职会计人员（省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于上述标准的规定），应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。 工商行政管理部门自收到房地产企业申请之日起 30 日内，在听取同级 房地产开发主管部门的审核意见后予以注册登记。 外商投资设立房地产开发企业的，除按照上述规定外，还应当依照外 商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。 2．房地产开发企业自领取营业执照之日起 30 日内，持营业执照、企业 章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同等有关文件证明材料，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 房地产开发主管部门根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。资质证书由省建设厅核发。资质等级一般分为一、二、三、四级，条件按照注册资本大小， 从事房地产开发经营年份，近 3 年房屋建筑累计竣工面积或者累计完成与 此相当的房地产开发投资额。连续 5 年建筑工程质量合格率，上一年房屋建筑施工面积或者完成与此相当的房地产开发投资额，有职称的建筑、结 构、财务及有关经济类的专业管理人员数量，具有完善的质量保证体系、制度以及是否发生过重大工程质量事故等进行划分，并承担相应的房地产开发项目。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不能从事房地产开发经营业务。 （二）受让土地 根据我国法律规定， 房地产开发企业主要有出让、 划拨和其他取得国有土地开发权方式。 1．出让方式取得。土地使用权出让是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 1）拍卖方式取得 2）招标方式取得 3）挂牌方式取得 划拨方式取得。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一般用于国家机关、经济适用房、廉租房、公益事业等项目。 房地产企业取得土地开发使用权后，还需要凭借建设用地规划许可证，到政府土地行政主管部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让等相关手续。 其他方式取得。 主要是指房地产开发企业在经济活动中通过债务重组、吸收合并、投资等方式取得土地使用权。 （三）立项与规划 根据我国《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年 度计划的要求，按照国家有关规定报计划主管部门批准，并 纳入年度固定资产投资计划，进行项目审批。 由于房地产开发企业取得的开发项目土地已通过国家有关部门总体规划论证，所以房地产开发企业要在这个总体规划的控制范围内，委托有规划设计资格的单位提出初步规划及建筑设计方案，填报建设用地规划许可 申请表，报经 城市规划行政管理部门 审核同意，核发《建设用地规划许可证》和《临时建设用地规划许可证和临时规划许可证》。 房地产企业在通过建设用地规划审批后，向 建设管理部门 及时办理建设工程规划许可审批手续，取得《建设工程规划许可证》。 （四）建筑施工 房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》和《临时建设用地规划许可证和临时规划许可证》以及《建设工程规划许可证》后，采用工程项目招投标方式选择合适的项目建设承包单位和建设工程监理单位。 建筑项目承包单位中标房地产开发建设项目后，在建筑施工之前，向建筑管理单位 报建设工程项目，申领《建筑工程施工许可证》，并申办建筑工质量监督和施工图设计审查等事项。 建设项目施工完成后，由 城市建设行政主管部门主持 的综合竣工验收并备案，形成竣工决算报告。竣工决算报告需要经有资质的审计部门出具审计报告。 （五）商品房销售 房地产开发企业在开发房地产过程中，主要采用预售、现售、出租以及其他方式处置开发的房地产。 采取预售方式，也称 “ 期房销售 ” 。 商品房预售， 是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售实行许可制度。根据《城市商品房预售管理办法》（建设