上海万科天空之城复盘报告精选.pptVIP

预见一场与TOD对话 主讲人: Vanke和 PART I目标及形势分析 PART工破题思路及解决方 案PARTⅢ成交客户分析 PARTⅣ总结与反思 创下当时史上最佳,实现目标预期- nke 开盘认购 19.44亿 2017年首开348套,认购315套公寓,认购率90.5% 完成预期目标面临的五大考验 市场考验:政策严控预证审批严重受阻,开盘节点遭延 yankee 沪六条出台 深化执行 限贷限购升级 春节期间 頂证暂停 顶证恢复 供求 二=盐m需 12381911111Lx2142213 κ2016年10月-11月中旬预证断档,周度成交跌至9-15万m,仅调控前一半 κ新政限贷提升购房门槛,前期储备1018组资料收集客户中,206组三成变七成,限购客户110 组 ,观望情绪趋严 κ房管局限证,预证发放时间不稳,导致客户难以锁定 κ新政严控,没预证前不得传播项目信息 二、价格考验:价格回归环线规律,客户看房半径拉大 Vanke万科 κ新预证价格体系下,价格回归10-8-4的基本环线规律,各板块出现扁平化趋势,从而导致客户看房范围 扩大,购买决策周期拉长。 酸经 3 安亭3.2meg 855 青浦好-4、3份5.5 松江余4.5-5 江55501 江新5参 各板块新 盘开盘价 P要空 竞品考验:主要竞品抢跑开盘,直接或间接分流目标客 Vanke和 κ本案目标客群106组被竞品楼盘分流 项目名称在售主力户型报价 总价范围 分流情况 仁但西郊花园 220m 55000精装 1100-1300万 16年12月开盘 直接拦截目标客 虹桥正荣府 126-15 52000精装 17年2月开盘 直接拦戬目标客 尚品华庭 80-120m 65000精装 16年9月开盘 司接分流目标客 招商中环华府 100-120m 55000精装 550-650万 17年1月开盘 可接分流目标客 保利熙悦 98-119m49000精装 80-600万 17年1月开盘 间接分流目标客 四、蓄客考验:自退筹历经100天无推广,客户心态变化大 Vanke和 κ新政之后,客户心态变化较大,长蓄客项目开盘情况明显好于短蓄客项 短客周期(L-2月)项目近期销售情况 政之后,短周期蓄客情况看似意 向客户众多,当意向升级至成功认 新城上坤越山眼里大平里 宝华城市之且佑家嘴号茄 购,折损情况50-70% 向客户■开到访画实际大定 长蓄客周期(3月以上)项目近期销售情况 50 器器 付出的代价便是 积累客户,筛 品名年 静安磨 选客户 ■愿向客广■同马等广■成实户 五、政策考验:市场政策一波多折,公司内外形势要求营销动作多变 Vanke和 应政策 推广拓客重因政治因素担心开盘当 售楼处开放 开始收筹 表 广告法执行 新启动公司禁止开天人数过多 资料推广全面停止 要求短时间盘前进行任公司要求减 大量蓄客 何宣传少资料客户 会员办理数据 10月17日-31日 Vanke和 市场/价格/竞品/蓄客/政策 五大考验 本案该如何突出重围 Vanke和 PART I目标及形势分析 PARTⅡ破题思路及解决方 案PARTⅢ成交客户分析 PARTⅣ总结与反思