房地产综合项目并购的法律风险.docVIP

房地产项目并购中多个法律风险防范 ―――基于经办案例分析 现实中房地产项目并购通常有两种方法，一个是资产并购，即以房地产土地房产为标签署买卖协议；另外一个是项目企业并购，即收购方经过受让房地产项目企业股权而达成并购房地产项目之目标。房地产项目并购并不像通常商品买卖那么简单，其中包含土地权属、对外债权债务及新旧股权变更等多层法律关系，交易风险较大，一旦有任何步骤疏忽全部可能会带来投资巨大损失。所以了解房地产项目并购中法律风险，并有效地防范对投资方有着深远意义。 下面笔者经过多个经办案例，简单叙述房地产项目并购过程中出现多个法律风险： 一、项目用地条件变更情况下，因预料外政府行为产生法律风险； 【案例1】佛山顺德某房地产企业（以下称“A企业”）于9月经过公开招投标取得A项目土地进行开发。8月，为配合佛山市总体土地计划，应该地政府要求，A项目进行土地容积率调高、建筑高度提升，获佛山市计划部门同意，并取得免补地价非正式回复文件。6月，某大型房地产企业（以下称“B企业”）收购A企业股权。1月，A企业收到政府《相关补缴土地出让金通知》，被要求补缴高额土地出让金。B企业陷入被动。 【案例2】佛山市某地产开发企业（以下称“C企业”）于收购清远某集团企业（以下称“D企业”）项目地块，以4.2亿元人民币价格成交。而该地块在政府出让给D企业步骤中改变了原出让协议土地计划设计条件，即改变土地用途、容积率等。清远当地政府遂要求按该地块公开拍卖成交价为标准计算补缴土地出让金。大大超出C企业收购预算。 上述案例为用地计划条件变更造成土地出让金调整，致使房地产项目受让方在并购过程中处于被动地位，增加了并购法律风险。 1、用地变更程序不正当法律风险； （1）土地用途变更需签署补充协议或重新签署土地使用权出让协议； 通常法理界认为《国有土地出让协议》为民事协议，出让方（国土局）和受让方（开发商）作为协议当事人，双方法律地位平等，法律权利对等。容积率及出让金条款即为《国有土地出让协议》关键条款。相关土地受让方对容积率等协议关键条款变更行为，国土局应该以协议相对方身份和土地受让方平等协商处理。笔者对此给予认同。但现实中地方政府往往以管理者身份居高临下，缺乏平等民事主体协商过程，所以产生双方矛盾。 如上述案例1中，A项目土地容积率调高本是开发商应该地政府要求所作出，依据《中国城市房地产管理法》第十八条要求：土地使用者需要改变土地使用权出让协议约定土地用途，必需取得出让方和市、县人民政府城市计划行政主管部门同意，签署土地使用权出让协议变更协议或重新签署土地使用权出让协议，对应调整土地使用权出让金。可见，即使A项目土地容积率调高获当地计划部门同意，但受让方和国土局并没有对容积率调高签署变更协议或重新签署土地使用权出让协议，该调整行为不符正当律明确要求，属于程序不正当。在房地产项目并购过程中，对于改变土地用途变更程序不正当，未完全缴纳土地出让金等情况将会造成房地产项目在后期开发中产生巨大风险。因为国土局含有协议相对方和行政主管部门双重身份，也往往利用其行政权力强行制订调整土地出让金标准并以行政决定方法要求受让方补交，而国土局可能协调政府其它部门对土地受让方正当开发行为加以阻挠，比如A项目在补交地价谈判过程中，即无法正常获取新一期《施工许可证》，长达十二个月停工，损失巨大。 （2）项目土地变更中政府非正式机构及非正规文件迷惑。 依据相关法律要求，改变土地用途、容积率等，必需报经市、县人民政府同意，并重新签署土地使用权出让协议或签署变更协议及对应调整土地使用权出让金。案例1中，A项目土地容积率调高即使取适当地“新区管委会”同意，并取得免补地价回复文件，但“新区管委会”仅是当地政府非正式机构，几年后被撤并，其《会议纪要》亦为非正式文件，无法律效力。以后A项目收到国土局《相关补缴土地出让金通知》，也是正常事。所以在房地产并购过程中，对于程序不正当情形，即使政府部门已出具所谓内部文件免去相关义务，因为政府行为本身不符合相关法律要求，以后仍然会给项目企业带来巨大风险，并购企业可能负担巨大债务。 2、地价计算标准因时间及地域不一样而做法差异风险。 笔者研究各权利部门相关补交地价相关要求，发觉其不明确、不一致。 国务院《相关加强国有土地资产管理通知》要求，对出让土地，凡改变土地用途、容积率，应按要求补交不一样用途和容积率土地差价。建设部《城市国有土地使用权出让装让计划管理措施》要求，土地出让金测算应该把出让地块计划设计条件作为关键依据之一。受让方经城市计划行政主管部门同意变更计划设计条件而取得收益，应该按要求百分比上交城市城府。建设部关《于加强国有土地使用权出让计划管理工作通知》要求，受让人取得国有土地使用权后，必需根据国有土地使用权