房地产企业将土地变更到其全资子公司名下开发节税的合同签订技巧.docxVIP

房地产企业将土地变更到其全资子公司名下开发节税的合 同签订技巧 咨询：怎么才能每天都能收到这种文章呢？ 答案：只需点击上边的《ygcszh》关注即可！母公司中标，子 公司开发的后果 实践中， 往往存在房地产公司 （一般是母 公司）先参与土地中标，然后，再成立一个子公司对其中标 的土地进行独立开发的现象。可是，当时中标时，土地出让 金是母公司出的，土地使用权证是在母公司名下，土地出让 金也是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收 据上的抬头是母公司的名字。由于今后成立的子公司从事该 母公司中标地块的前提条件是，母公司中标地块的土地使用 权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。为 此，母公司必须将其中标的土地变更到其子公司名下， 可是， 如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，又将被 认定为转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值 税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。 （一）法律依 据 1、国土资发 [2006]114 号第十条第 （二）款第 6 项的规定 根据国土资源部于 2006年5月31日发布的《招标拍卖挂牌 出让国有土地使用权规范（试行） 》（国土资发 [2006]114 号） 第十条第（二）款第 6 项“申请人竞得土地后，拟成立新公 司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、 成立时间等内容。出让人可以根据招标挂牌出让结果，先与 竞得人签订《国有土地使用权出让合同》 ，在竞得人按约定 办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地 使用权出让合同变更协议》 ；也可按约定直接与新公司签订 《国有土地使用权出让合同》 ”的规定，土地竞得人在提交 的《投标（竞买） 申请书》中约定成立新公司进行开发建设， 并明确新公司的出资构成、成立时间等内容，在竞得人按约 定成立新公司后，出让人与新公司签订《国有土地使用权出 让合同变更协议》 ,以新公司名义受让国有土地使用权的， 视 同出让人将土地使用权直接出让给新公司，按出让国有土地 使用权征收有关税款；否则，属于土地竞得人受让国有土地 使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为，应按转 让国有土地使用权征收有关税款。 2、财税【 2014】 109 号） 第三条的规定《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有 关企业所得税处理问题的通知》 （财税【 2014】109 号）第三 条的规定，对 100% 直接控制的居民企业之间，以及受同一 或相同多家居民企业 100%直接控制的居民企业之间按账面 净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免 除或者推迟缴纳税款为主要目的， 股权或资产划转后连续 12 个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划 出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择 按以下规定进行特殊性税务处理：第一，划出方企业和划入 方企业均不确认所得。第二，划入方企业取得被划转股权或 资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。 第三，划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计 算折旧扣除。 3、财税〔 2015〕 37 号）第六条第二款的规定 《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制 重组有关契税政策的通知》 （财税〔 2015〕 37 号）第六条第 二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权 属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属 全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一 人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。 ”4、财 税【 2014】116 号）第二条的规定《财政部 国家税务总局关 于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》 （财税 【2014】116 号）第二条规定： “企业以非货币性资产对外投 资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除 计税基础后的余额， 计算确认非货币性资产转让所得。 ”（二） 节税的合同签订技巧 根据以上税收政策， 房地产企业 （母公 司）将其中标的土地变更到其子公司名下， 让其子公司从事开 发，要实现节税必须有两种合同签订方法解决： 1、第一种 合同签订方法母公司 （土地竞得人） 在提交的 《投标（竞买） 申请书》中约定成立新公司进行开发建设，并明确新公司的 出资构成、成立时间等内容，应在申请书中明确新公司的出 资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标挂牌出让结 果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》 ，在竞得 人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订 《国有土地使用权出让合同变更协议》 ；也可按约定直接与 新公司签订《国有土地使用权出让合同》 。以新公司名义受 让国有土地使用权的，视同出让人将土地使用权直接出让给 新公司，按出让国有土地使用权征收有关税款，不按转让国 有土地