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目录
十四五视角下的政策预期管理 1
“房住不炒”一以贯之 1
房地产调控将呈现常态化，2021 年政策以防风险为主 1
城市群建设将成为“十四五”重要增长级 2
户籍制度改革消除要素流动障碍 3
融资管控升级 4
行业：基本面承压，景气度面临下行 7
销售保持韧性 7
分化行情持续发酵 8
土地市场如期降温 9
2.4 2021 年行业研判 10
企业：规模与质量兼顾，格局逐步固化 14
销售：增速下滑，集中度继续提升 14
拿地：扩张步伐延续，土地成本抬升 16
融资：债务压力加剧，成本边际改善 17
财务指标：业绩增速和利润率下滑，债务压力增加 19
房地产板块表现与估值 20
投资策略：估值优势凸显，甄选价值个股 22
插图目录
图 1：2020 年房地产政策梳理 1
图 2：各国人口超过 100 万的城市群人口占总人口比例 2
图 3：我国人口超过 100 万的城市群人口占总人口比例 2
图 4：成都及重庆人口变化 3
图 5：成都及重庆GDP 占比变化及三产占比变化 3
图 6：户籍人口及总人口城镇化率 3
图 7：人户分离人口数量 3
图 8：各部门杠杆率 4
图 9：百强房企有息负债增速 6
图 10：百强房企各融资渠道新增融资同比增速 6
图 11：百强房企三道红线指标变化 6
图 12：房企三道红线各指标优化措施 7
图 13：房地产销售面积单月及累计增速 7
图 14：房地产销售金额单月及累计增速 7
图 15：重点城市新增住宅批准预售面积 8
图 16：新增人民币贷款及居民中长贷占比 8
图 17：重点城市成交面积同比增速 8
图 18：各线城市成交面积同比增速 8
图 19：百城价格指数同环比变化 9
图 20：各线城市百城价格同比涨幅 9
图 21：300 城住宅土地成交建筑面积及同比 9
图 22：各线城市土地成交建筑面积同比 9
图 23：国有土地使用权出让收入增速 10
图 24：各线城市土地成交溢价率变化 10
图 25：300 城住宅土地供应成交比 10
行业深度报告 ? 证券研究报告
图 26：重点城市开盘去化率 11
图 27：重点城市二手房新增挂牌量 11
图 28：首套及二套房贷利率 11
图 29：重点城市库存面积及去化周期 13
图 30：新开工面积及同比 13
图 31：竣工面积及同比 13
图 32：房地产开发投资增速 14
图 33：Top100 房企月度销售额 15
图 34：各梯队 2019 及 2020 年销售增速对比 15
图 35：各梯队房企市场占有率变化 15
图 36：代表房企拿地总额及同比增速 16
图 37：代表房企拿地均价 16
图 38：Top10 及 Top50 拿地金额/销售金额 17
图 39：Top10 及 Top50 房企新增货值集中度 17
图 40：代表房企拿地货值地价比 17
图 41：代表房企拿地货值/销售额 17
图 42：房企境内外发债金额 18
图 43：房企境内外债务到期情况 18
图 44：房企境内外发债平均利率 18
图 45：房地产企业归母净利润增速 19
图 46：房地产企业毛利率及净利率 19
图 47：房地产企业净负债率 20
图 48：房地产企业现金短债比 20
图 49：房地产企业预收账款增速及营收覆盖度 20
图 50：各行业年初至今涨幅对比 21
图 51：房地产行业 PE 及相对沪深 300PE 21
图 52：房地产行业公募基金持仓情况 22
表格目录
表 1：十四五规划建议中关于房地产的内容 2
表 2：国家级城市群 GDP 及人口占比 3
表 3：《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》 4
表 4：三道红线标准 5
表 5：近年房地产融资政策 5
表 6：商品房销售面积预测 12
表 7：商品房销售均价预测 12
表 8：商品房销售金额预测 12
表 9：行业运行各指标预测 14
表 10：代表房企销售额及目标完成情况 15
表 11：代表房企融资成本变化 18
十四五视角下的政策预期管理
“房住不炒”一以贯之
2020 年房地产政策在中央层面“房住不炒”的框架指导下，延续了“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，因城施策，促进房地产市场的平稳健康发展。
全年政策基调呈现前松后紧的局面，下半年行业融资管控升级，“三道红线”新规进一步控制房地产企业有息负债规模的增长，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，部分出现市场快速反弹的区域陆续加码调
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