房地产抵押物风险分析（下）.docVIP

精品文档（可编辑） 值得下载 房地产抵押物风险分析（下） 三、导致房地产抵押物资产贬值的主要风险类型 除了房地产市场的波动导致抵押物资产价值发生变化之外，我们还应关注以下几点可能导致抵押物资产贬值的主要风险类型 1、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值 若抵押物用于租赁，则市场租金是抵押物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。 长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人（极可能是借款人的关联方）。 2、处置难导致抵押资产贬值 主要为以下几种情况： （1）大宗抵押物（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等，处置时由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少，受众面狭窄，变现难，往往会导致无法处置或处置价格较评估价格大幅降低； （2）对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。另大商场内部的小店铺，其交通及人流依赖大商场的整体运