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2020/4/25 深圳志健实业有限公司策划经营部 1 志健时代广场 ZHIJIAN TIMES SQUARES 整合市场营销战略系统 Strategy AD.System IMC ? 项目整合 SI 策略案 2020/4/25 深圳志健实业有限公司策划经营部 2 一、 整合市场营销战略 IMC 创意地产、建立品牌： ◆ 经营战略、品牌路线，深圳卫星城横岗商业新坐标； ◆ 局部差异化竟争策略，横岗中心区“ 3K （地王、商王、楼王）项目 ”浮出水面； ◆ “ 好风凭借力 ”，提高区域认知形象，缩短心里距离； ◆ 统一规划，滚动开发，分区段展现； ◆ 市场攻击，由区域阵地战逐渐展开全市攻击战； ◆ “ 低价入市 ”价格杠杆，立于不败、领先市场； ◆ 蓄势准备、聚集人气； ◆ 首期启动、开盘宣战。 市场细分、锁定目标： 1 、目标锁定前提 ◆ 接受横岗卫星城投资和居住概念； ◆ 重视家庭理财观念、重视环境、健康及居住质量； ◆ 文化层次中等，后期转型为中高档； ◆ 家庭年收入 ≥ 3 万元以上。 2 、 市场细分原则 ◆ 按项目市场辐射半径细分（即合理、可以忍受的交通原则： 20-40 分钟车程） ◆ 按最能被打动人群的市场细分； ◆ 按项目类比价格和总价与收入比细分； [ 判断 ] ： ◆ 引领型 --- 本区私营主 / 外地经商者 / 龙岗区及市内中小投资者 / 政府高级公务员， ◆ 主导型 --- 项目周边商业经营者 / 企业主 / 政府高级公务员 / 有居住和投资意向的原著居民 ◆ 引导型 --- 职业经理 / 外地经商者 / 高级白领 / 高收入青年教师 ◆ 跟进型 --- 高级公务员 / 高级白领 / 有居住和投资意向的原著居民 ◆ 年龄段 -- 28 岁 --45 岁 2020/4/25 深圳志健实业有限公司策划经营部 3 ? 整合市场营销战略 IMC 前期整合、项目定位： ◆ 功能定位 —— 横岗中心区首家纯正一站式大型城市购物中心 ◆ 档次定位 —— 中档价格中高档品质的大型商业和居住社区 ◆ 风格定位 —— “ 打造横岗华强北 ”（以城市的概念体现现代主义风格） ◆ 形象定位 —— “ 领跑横岗商业、尽享都市繁华 ” 主题理念、推广命名： 1 、 主题理念 —— “ 引领横岗商业方向的 3K 级（地王、商王、楼王）大型商住社区 ” 主题理念是贯穿项目始终的一条红线，展现项目在当地市场与众不同的风貌与个性。她不仅是 市场推广过程中包装炒作的概念和说法，更是产品与服务的实质性内容，使整个项目的灵魂。 因此，主体概念的确立，既要考虑注意力经济学效应、注重其实质内容，更要锁定目标客户的 根本性、成长性、潜在性的需求，要有高度、深度和独特性、可持续性。 2 、 主题理念意向描述 —— “ 引领横岗商业方向的 3K 级（地王、商王、楼王）大型商住社区 ” 本案力求打破传统商业以售货为目标的单一功能，将人的消费需求与主观感受放到了决定性的 高度 – 购物、休闲、娱乐、餐饮、教育等，现代城市生活的一切文明元素都在这里得以全面、精 致的实现。有居住和投资意向的原著居民“颠覆传统的单一购物消费形态、享受现代商业的盛筵 精华”。 2020/4/25 深圳志健实业有限公司策划经营部 4 ? 整合市场营销战略 IMC 3 、 主题理念营造 我们的 Idea 主张 ：地王、商王、楼王！分阶段推出产品概念。 首先是地王。本项目是老城改造项目，位于龙岗区横岗镇商业 老街，周边人口聚集密度大，沿街商业经营时间长，区域类似于深 圳关内的罗湖东门片区。 其次是商王。本项目在规划设计上充分发掘出项目本身的商业 潜力，商业面积达 62988 平方米，是横岗镇史无前例的商业航母。 最后是楼王。本案的住宅部分为两座联体塔楼 6~30 层，总高 为 99.87 米是目前横岗在建或已建最高的建筑物。 地王、商王、楼王的概念贯穿于整个的项目营销过程中，不同 的销售时期推广的侧重点也相应改变。（具体论述） LOGO -- 主题推广名，有气势、时代感强。 4 、 主题推广名称 “志健时代广场” 项目名称是本项目在市场上第一次出击，必须听觉、视觉、感 觉上要刺激他们、打动 他们、让他们记住，本案的工商注册名为 “志健时代广场”完全符合项目营销理念的营造和推广 2020/4/25 深圳志健实业有限公司策划经营部 5 二、本土领袖品牌、地产新坐标 ? 为什么非要作领袖品牌？ 观点： 地产第 2 定律：随着市场竞争的加剧，对于楼盘销售将会出现两极分化，领导品牌在这里不是名牌 概念，而是由于其相对指标性非常强、代表当地房地产市场的一个热点、能满足卖 家要选就选最好的心理（相对而言，毕竟买房是件大事），因而成为首选，销售业 绩都非常好；其它第 2 阵营的项目销售就是不好；